CLAUSE RESOLUTOIRE ET BAIL D'HABITATION

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Les Bailleurs qui consentent des baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 2009, intègrent, dans la plupart des cas, à leur bail diverses clauses résolutoires. Les clauses résolutoires permettent d’obtenir la résiliation automatique du bail en cas d’infractions aux obligations qu’elle vise puisque les parties conviennent à l’avance que le contrat sera résilié de plein droit du seul du manquement sans que les Tribunaux puissent d’y opposer. Cependant, compte tenu des effets de la mise en œuvre des clauses résolutoires pour les locataires, notamment en cas de disproportion aux manquements, le législateur est intervenu afin d’encadre leur domaine d’intervention. La loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre l'exclusion donne aux juges des pouvoirs accrus en matière de clause résolutoire. Il est à noter que même si les clauses résolutoires sont automatiques, leur efficacité est de plus en plus remise en cause par le juge, qui apprécie les conditions de mises en œuvre de la clause résolutoire et particulièrement le critère de la bonne foi. Nous étudierons dans un premier temps, les caractéristique de la clause résolutoire (I), afin d’envisager son régime juridique (II).

Les Bailleurs qui consentent des baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 2009, intègrent, dans la

CLAUSE RESOLUTOIRE ET BAIL D'HABITATION

Différents motifs peuvent entrainer la résiliation du bail et qu’elle soit légale ou conventionnelle, la résiliation entraine toujours les mêmes effets, elle entraine la fin du contrat de location.

 

I/Les clauses résolutoires dans le Bail d’Habitation

 

A/ caractéristiques et domaine d’application de la clause résolutoire.

Ce qui caractérise la clause résolutoire, c’est son efficacité qui découle de son caractère automatique.

 

En effet, le contrat de bail se trouve résilié de plein droit et les juges n’ont aucun pouvoir pour apprécier la gravité des manquements du locataire.

 

Le juge devra constater que le jeu de la clause résolutoire a été mise en œuvre et en tire les conséquences en ordonnant les mesures qui s’imposent tel que l’expulsion des locataires.

 

Cependant, compte tenu des conséquences de la mise en œuvre de ces clauses qui tendent à préserver les bailleurs des agissements fautifs de leur locataires, le législateur est intervenu afin d’encadrer juridiquement le domaine d’application de ces clauses.

 

Leur domaine d'application est fixé par l'article 4, g) de la loi du 6 juillet 1989 qui n'autorise que certaines clauses.

 

Ainsi, ne sont admises que les clauses sanctionnant :

- le non-paiement du loyer et des charges,

-le défaut de dépôt de garantie,

-la non-souscription d'une assurance des risques locatifs.

Toute autre clause est réputée non écrite.

Un clause réputée non écrite n'est pas nulle, mais doit seulement faire l'objet d'un retranchement, le reste du contrat subsiste.

De même, la loi réputant non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du bail d'habitation en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que ceux énumérés précédemment, il en résulte que le commandement visant la clause résolutoire doit être annulé en tant qu'il est notifié pour une infraction à la clause du bail interdisant la sous-location des lieux loués (CA Paris, 6e ch. A, 31 mars 1987, Bureau d'aide sociale de Montfort-l'Amaury c/ Ayser).

La jurisprudence a admis qu’il n’était pas possible faire jouer la clause résolutoire pour défaut de règlement des frais d’exécution, ni de la clause pénale.

Le locataire doit donc être extrêmement vigilant et s’assurer que son bailleur a d’une part, fait preuve de bonne foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire  et vérifier le manquement visé par la clause résolutoire fait partie des cas limitatifs énumérés ci-dessus.

Il arrive parfois que certains bailleurs tentent de faire jouer la clause résolutoire insérée au bail pour trouble de jouissance, or ce type de clause n’est pas valable et devra dons être retrancher du contrat de bail.

Pour autant, si le domaine d’application de la clause résolutoire figurant dans le bail d’habitation a été strictement encadrée, il est toujours permis au bailleur de se prévaloir des infractions précitées par le biais d'une action en résolution judiciaire, mais le juge retrouve alors un pouvoir d'appréciation pour admettre ou refuser la résiliation.

Cela étant, le bailleur dispose de la possibilité d'intenter une action judiciaire pour faire constater les manquements et/ ou infractions du locataire au bail, dans ce cas, le juge dispose d'une totale liberté d'appréciation.

B/ régime juridique des clauses résolutoires

- Le régime juridique des clauses résolutoires est prévu par l'article 24  de la loi du 6 juillet 1989 indique que ::

  • la clause résolutoire est subordonnée à l'accomplissement d'une formalité : le commandement de payer ;
  • la clause résolutoire ne produira effet que si le locataire ne s'acquitte pas de ce dont il est redevable dans les deux mois suivant ce commandement et sous réserve que des délais de paiement ne lui aient pas été octroyés par le juge.

Tout d’abord, il convient de rappeler  que la clause résolutoire n’est pas implicite et qu’elle doit expressément figurer dans le bail.

En premier lieu, le commandement de payer devra être notifié par acte d’Huissier au locataire afin que celui-ci soit informé de l’intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire..

Celui-ci devra reproduire un certain nombre de textes, notamment la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, en indiquant son adresse.

Ces diverses exigences légales relatives au contenu du commandement sont prescrites à peine de nullité. Un commandement de payer ne pourra produire d'effet dès lors qu'il ne comporte ni la reproduction de l'article 24, ni celle de la clause résolutoire (CA Amiens, 1re ch., 10 avr. 2003 ).

Le commandement valant mise en demeure, fait courir les intérêts moratoires. Ces intérêts moratoires ne sont dus par le locataire que sur les loyers exigibles au jour du commandement.

Si le débiteur ne règle pas ou ne règle qu'en partie ce qui est dû, la clause de résiliation produira effet à moins que des délais ne soient accordés par le juge.

La loi du 29 juillet 1998 a supprimé le délai de deux mois que le locataire devait jusque là respecter pour obtenir des délais de paiement. Le preneur pourra donc saisir le juge à tout moment, notamment lors de l'audience aux fins du constat de la clause et même plus tard, aussi longtemps qu'aucune décision définitive ne sera intervenue. Même s'il n'en fait pas la demande, le juge pourra lui accorder d'office de tels délais, comme le précise le nouvel article 24.

Sous réserve d'obtenir des délais, la clause résolutoire assure une efficacité au bailleur qui entend se protéger des manquements de son locataire, qui n'aurait pas remédier dans les délais  légaux aux causes du commandement de payer.

Je suis à votre disposition pour toutes informations complémentaires.

LE 4 janvier 2009

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Blog de Maître Joan DRAY

Joan DRAY

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1 Publié par Visiteur
20/10/2011 20:30

Bonsoir Maître DRAY,
Une procédure d'expulsion prononcée depuis le 16 décembre 2008 a été suspendue depuis ce jour car un plan d'apurement avait été convenu avec mon bailleur, hors n'ayant pas respecter mes deux dernières échéances en raison de difficultés financières rencontrées, je reçois aujourd'hui un "DERNIER AVIS AVANT EXPULSION". La procédure a donc automatiquement repris. Je vous précise que mon bail est résilié, je paie donc des indemnités d'occupation en guise de loyer auquelles sont déduites l'APL.
Merci de me préciser quel serait le recours possible, ai-je encore un délai, quelles seraient mes prochaines démarches à suivre de toute urgence.
Cordialement,

2 Publié par Visiteur
23/11/2011 17:09

Maitre,
Je me permets de vous contacter afin de vous poser une question. Je suis actuellement en 2eme de droit et j'étudie la clause résolutoire. Je me trouve face a un problème car dans de nombreux arrets de la Cour de cassation celle-ci énonce " la société X n'a pas déféré aux causes de commandements", les termes "causes de commandement" me posent problème et je ne comprends pas le sens de cette phrase. Pouvez-vous m'éclairer?
Merci d'avance pour votre réponse.
Salutations distinguées.

3 Publié par Visiteur
25/11/2011 15:24

Bonjour Me
Que faire quand un commandement à été donné pour defaut d'assurance, sachant que le batiment n'est pas assurable?

Merci d'avance
Dans l'attente Sincères Salutations

4 Publié par Visiteur
29/11/2011 20:45

Bonjour Maître,

Avec ma compagne, nous sommes propriétaire d'une maison que nous avons louée de pap depuis le 15aout 2010, cependant aujourd'hui je vais être licencié et on aimerai savoir si nous pouvons récupérer notre maison avant le terme du bail de 3ans ? Merci davance pour votre réponse

5 Publié par jlmel
03/12/2011 20:03

bonjour,
je suis étudiante en droit et j'ai un petit problème.
mon bailleur veut mettre en oeuvre la clause résolutoire figurant dans le contrat avec son locataire au motif de non paiement des loyers depuis un an.
Or il n'a, à aucun moment, réclamé ces loyers au locataire.
cela a t il une incidence sur le mise en oeuvre de la clause ou non?
le bailleur peut il etre considéré de mauvaise foi??
merci d'avance pour votre réponse

6 Publié par Visiteur
25/12/2011 03:38

Bonjour.
J'ai fini mes etudes et j'occuper un kot etudiant dont le loyer etait de 250 euro. Je l'occupais de 2009 a 2011.
Le bailleur est avocat et nous vivions a 3 au-dessus de chez lui.

Dès l'entrer je n'ai pas signer de bail.

J'ai eu quelque retard, des loyers payer par virrement, par mandat aussi.
J ai quitté les lieux le 31 juin 2011 comme prevu(10 mois)
le 10 octobre 2011 il me reclame 300 euros impayer.

Confusion? Absence de caution? Malveillance?

Je rappel que je n'ai pas eu de bail ecrit pendant 2 ans. Et que un bail ecrit est devenus obligatoir pour les kot etudiants depuis 2007-2008.
Dois je payer cette sommes?

Cordialement et merci d'avance.
Mr flupke

7 Publié par grib
17/01/2012 16:04

Bonjour,
Est-ce que vous pourriez m'indiquer quel texte impose la notification du commandement à payer à a caution du locataire dans le cadre d'un bail commercial ?

Pourriez-vous me dire si ce commandement à payer les loyers doit aussi être notifié à l'époux du titulaire du bail commercial ?

Enfin est-ce qu'une procédure de liquidation ou de redressement peut suspendre une procédure d'expulsion du locataire ?
Merci d'avance

8 Publié par DRAY
17/01/2012 16:09

Monsieur,
Les réponses exigent une consultation car il ne m'est pas possible de vous répondre en quelques lignes.

9 Publié par Visiteur
18/01/2012 11:49

BONJOUR
situation complexe: ma compagne , au rsa, loue une maison par le biais d une agence qui as fermee l an passer . il n y a pas eu a ce moment un nouveau bail. le proprietaire ne pouvant obtenir des faveurs sexuelles de ma compagne a intenter plusieurs action en justice pour des retard de loyer( virement caf n arrivant pas en temp et heure car le proprietaire refuse d etablir ttes quittances ).
il as donc intenter 3 procedure pour non paiements des loyers. au moment de l audience , il restait 140e a regulariser , et une demande farfelue du proprietaire avec des montants exorbitants , demonter devant le tribunal .
il n as pas etye etablis de nouveau bail par le proprietaire .
aujourd hui , il fait une perocedure pour reprendre son logement a date de fin janvier .
il ne vend pas , n as effectuer aucun des travaux obligatoire , ne mezt pas une personne de sa famille ds les lieux .
ma compagne , a deux enfants , elle est au rsa , et du fait des manquements administratif du proprietaire ce retrouve en porte a faux . quel recours a t elle afin d conserver c logement en attendant de pouvoir trouver autre chose et ne pas c retrouver sdf ? je me tient a votre dispo pour plus d info . merci

10 Publié par Visiteur
20/01/2012 07:36

Bonjour,

Je suis actuellement locataire et souhaite résilié mon bail car j'ai trouver un appartement plus grand. Le problème est que l'agence à qui je loue m'annonce qu'il y a un préavis de 3 mois à respecter et que pendant cette durée j'aurais 2 loyers à régler et ma situation financière ne me le permet pas. Que puis-je faire pour résilié le plus vite possible sachant que cela fait 6 mois que je loue cet appartement et que je n'ai jamais reçu la moindre quittance de loyer et que l'appartement en question était bourré de vice cachés tels que fils téléphonique arrachés dans le mur, ballon d'eau chaude défectueux, disjoncteur bloqué en mode heures pleines ne passe jamais en heures creuses, présence de termites alors que sur le bail l'étude précise qu'il n'y a pas de termite dans cet appartement. Que puis-je faire s'il vous plaît ?