CLAUSE RESOLUTOIRE ET BAIL D'HABITATION

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Les Bailleurs qui consentent des baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 2009, intègrent, dans la plupart des cas, à leur bail diverses clauses résolutoires. Les clauses résolutoires permettent d’obtenir la résiliation automatique du bail en cas d’infractions aux obligations qu’elle vise puisque les parties conviennent à l’avance que le contrat sera résilié de plein droit du seul du manquement sans que les Tribunaux puissent d’y opposer. Cependant, compte tenu des effets de la mise en œuvre des clauses résolutoires pour les locataires, notamment en cas de disproportion aux manquements, le législateur est intervenu afin d’encadre leur domaine d’intervention. La loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre l'exclusion donne aux juges des pouvoirs accrus en matière de clause résolutoire. Il est à noter que même si les clauses résolutoires sont automatiques, leur efficacité est de plus en plus remise en cause par le juge, qui apprécie les conditions de mises en œuvre de la clause résolutoire et particulièrement le critère de la bonne foi. Nous étudierons dans un premier temps, les caractéristique de la clause résolutoire (I), afin d’envisager son régime juridique (II).

Les Bailleurs qui consentent des baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 2009, intègrent, dans la

CLAUSE RESOLUTOIRE ET BAIL D'HABITATION

Différents motifs peuvent entrainer la résiliation du bail et qu’elle soit légale ou conventionnelle, la résiliation entraine toujours les mêmes effets, elle entraine la fin du contrat de location.

 

I/Les clauses résolutoires dans le Bail d’Habitation

 

A/ caractéristiques et domaine d’application de la clause résolutoire.

Ce qui caractérise la clause résolutoire, c’est son efficacité qui découle de son caractère automatique.

 

En effet, le contrat de bail se trouve résilié de plein droit et les juges n’ont aucun pouvoir pour apprécier la gravité des manquements du locataire.

 

Le juge devra constater que le jeu de la clause résolutoire a été mise en œuvre et en tire les conséquences en ordonnant les mesures qui s’imposent tel que l’expulsion des locataires.

 

Cependant, compte tenu des conséquences de la mise en œuvre de ces clauses qui tendent à préserver les bailleurs des agissements fautifs de leur locataires, le législateur est intervenu afin d’encadrer juridiquement le domaine d’application de ces clauses.

 

Leur domaine d'application est fixé par l'article 4, g) de la loi du 6 juillet 1989 qui n'autorise que certaines clauses.

 

Ainsi, ne sont admises que les clauses sanctionnant :

- le non-paiement du loyer et des charges,

-le défaut de dépôt de garantie,

-la non-souscription d'une assurance des risques locatifs.

Toute autre clause est réputée non écrite.

Un clause réputée non écrite n'est pas nulle, mais doit seulement faire l'objet d'un retranchement, le reste du contrat subsiste.

De même, la loi réputant non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du bail d'habitation en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que ceux énumérés précédemment, il en résulte que le commandement visant la clause résolutoire doit être annulé en tant qu'il est notifié pour une infraction à la clause du bail interdisant la sous-location des lieux loués (CA Paris, 6e ch. A, 31 mars 1987, Bureau d'aide sociale de Montfort-l'Amaury c/ Ayser).

La jurisprudence a admis qu’il n’était pas possible faire jouer la clause résolutoire pour défaut de règlement des frais d’exécution, ni de la clause pénale.

Le locataire doit donc être extrêmement vigilant et s’assurer que son bailleur a d’une part, fait preuve de bonne foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire  et vérifier le manquement visé par la clause résolutoire fait partie des cas limitatifs énumérés ci-dessus.

Il arrive parfois que certains bailleurs tentent de faire jouer la clause résolutoire insérée au bail pour trouble de jouissance, or ce type de clause n’est pas valable et devra dons être retrancher du contrat de bail.

Pour autant, si le domaine d’application de la clause résolutoire figurant dans le bail d’habitation a été strictement encadrée, il est toujours permis au bailleur de se prévaloir des infractions précitées par le biais d'une action en résolution judiciaire, mais le juge retrouve alors un pouvoir d'appréciation pour admettre ou refuser la résiliation.

Cela étant, le bailleur dispose de la possibilité d'intenter une action judiciaire pour faire constater les manquements et/ ou infractions du locataire au bail, dans ce cas, le juge dispose d'une totale liberté d'appréciation.

B/ régime juridique des clauses résolutoires

- Le régime juridique des clauses résolutoires est prévu par l'article 24  de la loi du 6 juillet 1989 indique que ::

  • la clause résolutoire est subordonnée à l'accomplissement d'une formalité : le commandement de payer ;
  • la clause résolutoire ne produira effet que si le locataire ne s'acquitte pas de ce dont il est redevable dans les deux mois suivant ce commandement et sous réserve que des délais de paiement ne lui aient pas été octroyés par le juge.

Tout d’abord, il convient de rappeler  que la clause résolutoire n’est pas implicite et qu’elle doit expressément figurer dans le bail.

En premier lieu, le commandement de payer devra être notifié par acte d’Huissier au locataire afin que celui-ci soit informé de l’intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire..

Celui-ci devra reproduire un certain nombre de textes, notamment la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, en indiquant son adresse.

Ces diverses exigences légales relatives au contenu du commandement sont prescrites à peine de nullité. Un commandement de payer ne pourra produire d'effet dès lors qu'il ne comporte ni la reproduction de l'article 24, ni celle de la clause résolutoire (CA Amiens, 1re ch., 10 avr. 2003 ).

Le commandement valant mise en demeure, fait courir les intérêts moratoires. Ces intérêts moratoires ne sont dus par le locataire que sur les loyers exigibles au jour du commandement.

Si le débiteur ne règle pas ou ne règle qu'en partie ce qui est dû, la clause de résiliation produira effet à moins que des délais ne soient accordés par le juge.

La loi du 29 juillet 1998 a supprimé le délai de deux mois que le locataire devait jusque là respecter pour obtenir des délais de paiement. Le preneur pourra donc saisir le juge à tout moment, notamment lors de l'audience aux fins du constat de la clause et même plus tard, aussi longtemps qu'aucune décision définitive ne sera intervenue. Même s'il n'en fait pas la demande, le juge pourra lui accorder d'office de tels délais, comme le précise le nouvel article 24.

Sous réserve d'obtenir des délais, la clause résolutoire assure une efficacité au bailleur qui entend se protéger des manquements de son locataire, qui n'aurait pas remédier dans les délais  légaux aux causes du commandement de payer.

Je suis à votre disposition pour toutes informations complémentaires.

LE 4 janvier 2009

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Joan DRAY

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1 Publié par Visiteur
31/07/2014 08:45

bonjour
je viens de recevoir un commamdement de payer visant la.clause resolutoire!
or lors de la signature du bail je n ai signe et n ai eu que les 2 pages du bail!! en aucun.cas j ai signe ou paraphe d autres pages dont notamment celle concernant la clause resolutoire!! je n ai donc pas ete mis au courant de celle ci!
deplus les mois de loyers qui me sont demandes ne correspondent pas aux 3 mois dus!!! que puis je faire? ai je un recours?
merci

2 Publié par Visiteur
06/08/2014 16:34

bonjour
cet pour savoir si on a peur car on se fait suivre dans l'immeuble ou je faire sifflé le délai du préavis et réduit ou pas?

3 Publié par Visiteur
07/09/2014 21:07

Bonsoir,

Je suis locataire depuis février 2006 loyer payé en partie par la CAF des AM et je verse le complément , en avril 2012, ma propriétaire m'informe téléphoniquement qu'elle règle trop de charges au syndic et que je lui doit la somme de 1769 euros d'arriérés. Je lui réponds que je ne peux payer étant en situation précaire puisque je perçois une allocation adulde handicapée. En juillet 2012, ma propriétaire m'a envoyé un courrier me disant qu'elle me met en demeure de régler la somme. J'ai continué à régler le loyer avec les révisions annuelles mais, sans la révisions des charges qui passaient de 55 euros à 130 euros mensuels. à dater de cette période elle ne m'a plus envoyé de quittance de loyer mais des reçus de paiements mentionnant les 75 euros manquant. Jamais d'huissier, et j'ai eu des contact téléphoniques avec elle en septembre 2013 concernant la réparation d'un volet roulant, elle ne m'a strictement rien dit au sujet d'une éventuelle expulsion. Mon bail arrive à terme le 23 fevrier 2015 et j'ai reçu une lettre rar de la part de ma propriétaire en juillet m'informant qu'elle ne renouvellerait pas le bail et, que je dois quitter les lieux citant la clause de la loi du 6 juillet 2009 art 21 al1 loi n°89-462. Je ne vis pas seule j'ai une fille étudiante à charge et j'ai fait des demandes de logements social car n'étant pas salariée, les agences immobilières me "refoulent" par téléphone quand je vois un logement qui peut m'interessé. Etant donné que je n'ai pas eu de commandement de payer par voie d'huissier et que la clause n'est pas citée dans le courrier du 7 juillet 2012 où ma propriétaire me demande le paiement des arriérés de charges depuis 2010 (je précise qu'elle ne m'a jamais fait de réajustement durant les 4 années précédentes) ? et doit elle aller devant un tribunal pour me faire expulser de mon logement ?
Je voudrais bien quitter le logement et lui rendre son bien, mais les délais sont trop courts.
Je vous remercie de votre réponse Maître.

4 Publié par Visiteur
07/09/2014 21:07

Bonsoir,

Je suis locataire depuis février 2006 loyer payé en partie par la CAF des AM et je verse le complément , en avril 2012, ma propriétaire m'informe téléphoniquement qu'elle règle trop de charges au syndic et que je lui doit la somme de 1769 euros d'arriérés. Je lui réponds que je ne peux payer étant en situation précaire puisque je perçois une allocation adulde handicapée. En juillet 2012, ma propriétaire m'a envoyé un courrier me disant qu'elle me met en demeure de régler la somme. J'ai continué à régler le loyer avec les révisions annuelles mais, sans la révisions des charges qui passaient de 55 euros à 130 euros mensuels. à dater de cette période elle ne m'a plus envoyé de quittance de loyer mais des reçus de paiements mentionnant les 75 euros manquant. Jamais d'huissier, et j'ai eu des contact téléphoniques avec elle en septembre 2013 concernant la réparation d'un volet roulant, elle ne m'a strictement rien dit au sujet d'une éventuelle expulsion. Mon bail arrive à terme le 23 fevrier 2015 et j'ai reçu une lettre rar de la part de ma propriétaire en juillet m'informant qu'elle ne renouvellerait pas le bail et, que je dois quitter les lieux citant la clause de la loi du 6 juillet 2009 art 21 al1 loi n°89-462. Je ne vis pas seule j'ai une fille étudiante à charge et j'ai fait des demandes de logements social car n'étant pas salariée, les agences immobilières me "refoulent" par téléphone quand je vois un logement qui peut m'interessé. Etant donné que je n'ai pas eu de commandement de payer par voie d'huissier et que la clause n'est pas citée dans le courrier du 7 juillet 2012 où ma propriétaire me demande le paiement des arriérés de charges depuis 2010 (je précise qu'elle ne m'a jamais fait de réajustement durant les 4 années précédentes) ? et doit elle aller devant un tribunal pour me faire expulser de mon logement ?
Je voudrais bien quitter le logement et lui rendre son bien, mais les délais sont trop courts.
Je vous remercie de votre réponse Maître.

5 Publié par Visiteur
17/09/2014 14:18

BONJOUR Jai ma voisine qui occupe un logement mais elle n'y habite plus car vit ailleurs avec son compagnon donc du fait qu'ils ne sont pas declares ensembles et bien ils percoivent deux apl deux rsa etc tout en habitant ensembles mais une adresse differente donc aucun risque et risques diminues car cette personne a un oncle qui travaille en tant que controleur a la caf et intercepte tous courriers la concernant si denonciation ma proprietaire lui dit de rendre le logement en vain elle ne peut rien faire et va devoir en plus lui renouveler le bail faut savoir qu'elle garde cette maison pour un squat pour ces animaux 4 chats et trois chiens attaches toute l'annee dans le terrain ils ne viennnent que tres peu souvent les nourrir et leur donner a boire situation qui exaspere la proprietaire le maire de cette commune mais rien ne bouge que peut elle faire!

6 Publié par minirouge
19/09/2014 22:50

Bonjour Maître
sommes nous couverts à 100% si nous passons par une société d'assurance de loyers impayés ?
merci

7 Publié par Visiteur
30/09/2014 17:51

Bonjour Maitre,Suite au décès de ma maman je suis en pleine propriété de ma maison depuis le 10 Juillet 2014. Elle était louée depuis le 1er Juillet mais le bail de 3ans a été rempli et signé par une de mes soeurs qui n'avait aucune procuration pour effectuer cette démarche. Pour moi le bail n'est pas valable vu que ma maman ne la pas signé. A ce jour le locataire n'a toujours pas d'assurance pour la maison, et ne travaille pas, Je voudrais vendre cette maison, est ce que je peux l'avertir 6 mois à l'avance afin qu'il quitte les lieux pour le 30 Avril 2015. Merci de me répondre.

8 Publié par Visiteur
02/11/2014 17:39

Bonjour j'ai répondu à une annonce de logement pour un t3 après visite celui ci me convenait donc j'ai signé un bail fait l état des lieux et eu un jeu de clef le bail prenant effet 5 jour après le 1er novembre 2014 .qand je me sui rendu pour faire remplir au propriétaire ma demande d aide au logement celui ci a tenté de m'adresser sexuelement et ma dit que si je ne le sastisfaisait pas il me changerai le verrou j'ai refuser c est avance sa fmême qui est à river ma remplis ma demande d aide au logement le lendemain je me sui rendu à mon nouvelle appartement celui ci avait changé le verrou je me sui donc rendu à la police il mon dit de porte plainte pour tentatives d agression sexuel avec menace l'on contacter et il a dit que le bail prenait effet le 01 novembre hors le 1 er novemère je vais à l appartement et celui ne m'a pas remis le verrou ou les nouvelle clef sous prétexte maintenant que je n'aurai pas payer le 1er moi de loyer je nais pas de quittance mais l'attestation de paiement du 1er moi remplis par lui même la preuve que j'ai payer comment faire j ai pris un avocat mais j'ai pas le tes attendre des semaine je sui sans logement maintenant on va dans un monde de fou ou il faut coucher pour avoir ce que l'on veut sauf que je ne sui pas à vendre merci de me répondre Di quelque connaît les lois .

9 Publié par Visiteur
02/11/2014 17:41

Désolé pour les fautes d'orthographe c'est l'ordinateur qui merde

10 Publié par Visiteur
30/11/2014 22:31

Bonsoir jai recu une lettre de mon ancien bailleur qui me demande de lui régler la somme de 530euro du mois de preavis cela fai un ans qui ne c'est pas manifester je lai pas payer car j'avai perdu mon emploi maintenant je recoi une lettre de solendi action qui me demande de regler cette somme que puis-je faire? Merci de votre reponse