CLAUSE RESOLUTOIRE ET BAIL D'HABITATION

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Les Bailleurs qui consentent des baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 2009, intègrent, dans la plupart des cas, à leur bail diverses clauses résolutoires. Les clauses résolutoires permettent d’obtenir la résiliation automatique du bail en cas d’infractions aux obligations qu’elle vise puisque les parties conviennent à l’avance que le contrat sera résilié de plein droit du seul du manquement sans que les Tribunaux puissent d’y opposer. Cependant, compte tenu des effets de la mise en œuvre des clauses résolutoires pour les locataires, notamment en cas de disproportion aux manquements, le législateur est intervenu afin d’encadre leur domaine d’intervention. La loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre l'exclusion donne aux juges des pouvoirs accrus en matière de clause résolutoire. Il est à noter que même si les clauses résolutoires sont automatiques, leur efficacité est de plus en plus remise en cause par le juge, qui apprécie les conditions de mises en œuvre de la clause résolutoire et particulièrement le critère de la bonne foi. Nous étudierons dans un premier temps, les caractéristique de la clause résolutoire (I), afin d’envisager son régime juridique (II).

Les Bailleurs qui consentent des baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 2009, intègrent, dans la

CLAUSE RESOLUTOIRE ET BAIL D'HABITATION

Différents motifs peuvent entrainer la résiliation du bail et qu’elle soit légale ou conventionnelle, la résiliation entraine toujours les mêmes effets, elle entraine la fin du contrat de location.

 

I/Les clauses résolutoires dans le Bail d’Habitation

 

A/ caractéristiques et domaine d’application de la clause résolutoire.

Ce qui caractérise la clause résolutoire, c’est son efficacité qui découle de son caractère automatique.

 

En effet, le contrat de bail se trouve résilié de plein droit et les juges n’ont aucun pouvoir pour apprécier la gravité des manquements du locataire.

 

Le juge devra constater que le jeu de la clause résolutoire a été mise en œuvre et en tire les conséquences en ordonnant les mesures qui s’imposent tel que l’expulsion des locataires.

 

Cependant, compte tenu des conséquences de la mise en œuvre de ces clauses qui tendent à préserver les bailleurs des agissements fautifs de leur locataires, le législateur est intervenu afin d’encadrer juridiquement le domaine d’application de ces clauses.

 

Leur domaine d'application est fixé par l'article 4, g) de la loi du 6 juillet 1989 qui n'autorise que certaines clauses.

 

Ainsi, ne sont admises que les clauses sanctionnant :

- le non-paiement du loyer et des charges,

-le défaut de dépôt de garantie,

-la non-souscription d'une assurance des risques locatifs.

Toute autre clause est réputée non écrite.

Un clause réputée non écrite n'est pas nulle, mais doit seulement faire l'objet d'un retranchement, le reste du contrat subsiste.

De même, la loi réputant non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du bail d'habitation en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que ceux énumérés précédemment, il en résulte que le commandement visant la clause résolutoire doit être annulé en tant qu'il est notifié pour une infraction à la clause du bail interdisant la sous-location des lieux loués (CA Paris, 6e ch. A, 31 mars 1987, Bureau d'aide sociale de Montfort-l'Amaury c/ Ayser).

La jurisprudence a admis qu’il n’était pas possible faire jouer la clause résolutoire pour défaut de règlement des frais d’exécution, ni de la clause pénale.

Le locataire doit donc être extrêmement vigilant et s’assurer que son bailleur a d’une part, fait preuve de bonne foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire  et vérifier le manquement visé par la clause résolutoire fait partie des cas limitatifs énumérés ci-dessus.

Il arrive parfois que certains bailleurs tentent de faire jouer la clause résolutoire insérée au bail pour trouble de jouissance, or ce type de clause n’est pas valable et devra dons être retrancher du contrat de bail.

Pour autant, si le domaine d’application de la clause résolutoire figurant dans le bail d’habitation a été strictement encadrée, il est toujours permis au bailleur de se prévaloir des infractions précitées par le biais d'une action en résolution judiciaire, mais le juge retrouve alors un pouvoir d'appréciation pour admettre ou refuser la résiliation.

Cela étant, le bailleur dispose de la possibilité d'intenter une action judiciaire pour faire constater les manquements et/ ou infractions du locataire au bail, dans ce cas, le juge dispose d'une totale liberté d'appréciation.

B/ régime juridique des clauses résolutoires

- Le régime juridique des clauses résolutoires est prévu par l'article 24  de la loi du 6 juillet 1989 indique que ::

  • la clause résolutoire est subordonnée à l'accomplissement d'une formalité : le commandement de payer ;
  • la clause résolutoire ne produira effet que si le locataire ne s'acquitte pas de ce dont il est redevable dans les deux mois suivant ce commandement et sous réserve que des délais de paiement ne lui aient pas été octroyés par le juge.

Tout d’abord, il convient de rappeler  que la clause résolutoire n’est pas implicite et qu’elle doit expressément figurer dans le bail.

En premier lieu, le commandement de payer devra être notifié par acte d’Huissier au locataire afin que celui-ci soit informé de l’intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire..

Celui-ci devra reproduire un certain nombre de textes, notamment la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, en indiquant son adresse.

Ces diverses exigences légales relatives au contenu du commandement sont prescrites à peine de nullité. Un commandement de payer ne pourra produire d'effet dès lors qu'il ne comporte ni la reproduction de l'article 24, ni celle de la clause résolutoire (CA Amiens, 1re ch., 10 avr. 2003 ).

Le commandement valant mise en demeure, fait courir les intérêts moratoires. Ces intérêts moratoires ne sont dus par le locataire que sur les loyers exigibles au jour du commandement.

Si le débiteur ne règle pas ou ne règle qu'en partie ce qui est dû, la clause de résiliation produira effet à moins que des délais ne soient accordés par le juge.

La loi du 29 juillet 1998 a supprimé le délai de deux mois que le locataire devait jusque là respecter pour obtenir des délais de paiement. Le preneur pourra donc saisir le juge à tout moment, notamment lors de l'audience aux fins du constat de la clause et même plus tard, aussi longtemps qu'aucune décision définitive ne sera intervenue. Même s'il n'en fait pas la demande, le juge pourra lui accorder d'office de tels délais, comme le précise le nouvel article 24.

Sous réserve d'obtenir des délais, la clause résolutoire assure une efficacité au bailleur qui entend se protéger des manquements de son locataire, qui n'aurait pas remédier dans les délais  légaux aux causes du commandement de payer.

Je suis à votre disposition pour toutes informations complémentaires.

LE 4 janvier 2009

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1 Publié par Visiteur
25/01/2012 16:41

la réponse fut négative, le commercial nous a signifié que l'agence déclarerait évidement la totalité des deux loyer. Nous l'avons cru sur parole mais,lorsque l'agence nous a fait parvenir l'attestation caf, ne figurait sur celle ci que le loyer de l'appartement. Nous ne pouvons désormais pas percevoir l'aide au logement.L'agence refuse de modifier cette attestation. ma question est donc la suivante: si nous résilions le bail accessoire, cela entraine-t-il automatiquement la rupture du bail d'habitation? il s'agit la du discours de l'agence qui n'entend pas que le commercial nous a présenter la signature du bail accessoire comme "obligatoire"faisant partie d'un lot et de plus, nous a trompé sur l'ouverture de nos droits. Quel recours avons nous? Merci d'avance

2 Publié par Visiteur
15/02/2012 22:27

Bonjour je suis locataire d'un T2 meublé,indép
endant,dans villa avec mon copain depuis le 10 septembre 2011 avec un bail de 9 mois tout ce passer bien jusqu'à aujourd'hui elle m'annonce que je dois payer 464euros d'électricité a payer que pour le mois de janvier je comprend que ce mois ci il a fait très froid et qu'il ont un contrat d'électricité bleu ciel d'edf et que ce mois si il y a eu 10 jours rouge (tarif normale multiplié par 3) j'habite dans un 65m2 avec un étage en est que 2 et en travail du coup en est jamais chez nous tout fonctionne a l'électricité(3radiateur 2 qui sont allumé tout le temps et une clim irreversible que le soir et un chauffe eau qui est en route 24/24 car le minuteur ne Fonctionne Plus sauf la gaziniere (a gaz) je ne comprend pourquoi Je doit payé aussi chére tout le monde me di que c'est impossible mais pour les proprio il n'y a pas d'erreur aujourd'hui il m'on montré mon sous compteur qui est chez eu et il m'on di que le leur était dehors du coup moi je veut pas payer ma facture d'électricité mais je n'ai jamais eu de retards sur mes loyer et ma facture edf et j'ai lu sur mon bail qu'il y a un clause résolutoire qui di ( a défaut de paiement de tout ou parti du loyer ou des charges et un mois aprés commandement demeurè infructueux, le présent contrat sera résilié imméditement et de plein droit et le bailleur pourra, dans le cas où les locataires ne quitteraient pas les lieux, les y contraindre par simple ordonnance de référé . Il est expressément convenu qu'en cas de paiement par chéque le loyer et les charges ne seront considérés comme réglés qu'après encaissement du cheque , la clause résolutoire pouvant etre appliquée par le bailleur dans le cas où le chéque serait sans provision ) et il y a aussi écrit (charge) le logement est équipe de sous compteurs d'eau et d'électricité qui serviront a comptabiliser la consommation d'eau et d'electricitè des locataires. Les facture seront établies par Mr et Mme ............. Sur la base des relevés qui seront effectués sur ces sous compteurs avec les locataires,au rythme et sur le modèle de leur propre factures (tarifs et taxes en vigueur, demi abonnement). Qu'es que je risque si je leur paye pas l'electricité mais que je continue a payez mon loyer et en plus les factures EDF sont au nom des proprio que je dois-je faire j'ai 20 ans c'est la première fois que je prend un appartement aidez moi s'il vous plait je suis perdu merci..

3 Publié par Visiteur
15/02/2012 22:30

Quelle risque je prend si je ne paye pas

4 Publié par Visiteur
23/02/2012 20:57

Maître,

Je suis propriétaire d'un appartement que je souhaite récupérer. Je viens d’être licenciée de mon entreprise et je souhaite revenir dans ma région d'origine ou je suis propriétaire d'un appartement que je souhaite habiter en résidence principale. Combien de temps de préavis je dois laisser à mon locataire pour qu'il me restitue mon appartement.
Cordialement,
Katia

5 Publié par Visiteur
21/04/2012 20:47

Bonsoir,
Je me tourne vers vous car je suis dans une impasse et j'ai besoin d'un réponse rapide car j'ai rdv lundi avec mon bailleur.
Je suis étudiante et je loue un studio en meublé, mon bail est d'une durée de 11 mois mais j'ai du prendre un un autre studio car mon stage se fait ailleurs, je voudrais donc résilier mon premier contrat seulment dans celui- ci est stipulé que dans le cas où je partirais avant la fin du bail, il me serait retiré mon dépôt de garantie (800€) et je devrais payer les sommes restant dues jusqu'à la fin du bail. Bien entendu, cela m'est impossible financièrement. Cette clause n'est elle pas abusive?
Je vous remercie

6 Publié par Visiteur
30/10/2012 23:57

Bonjour,

je rencontre des difficultés avec un locataire. Je lui ait notifié en LRAR , son obligation de se comporter en bon père de famille (suite à des troubles) ainsi que son obligation de fournir l'attestation d'assurance. Cela fait plus d'un mois. une lettre en LRAR suffit pour faire jouer la clause résolutoire ou dois-je mandater un huissier pour redemander l'attestation d'assurance?

7 Publié par Calimero57
27/11/2012 08:18

Bonjour
J'ai loue un appartement a usage d'habitation avec aucune Activité Commerciale Lors de la visite et la signature du bailtout était Ok .Je passe Hier je vois des Affiches sur les fenètres
Societes de Gardiennage ect et Dans l'appartement que des Bureaux pas d'autres Meubles le Locataire me dit c'est la Socièté qui paye le loyerdonc j'ai mis les bureaux ici,mème en lui disant que le bail souscrit et un bail d'Habitation il dit qu'il a le droit .
Que dois-je faire pour ne pas avoir d'ennui??????????????

8 Publié par Visiteur
05/02/2013 19:55

Bonsoir,

une petite question concernant le caractère d'ordre public de la clause résolutoire en bail commercial.
Si le bailleur décide de faire jouer la clause résolutoire et qu'au cours du délai d'un mois le locataire restitue les clefs et donc résilie le contrat, est-ce possible ou le délai d'un mois doit également s'appliquer à l'égard de la réponse du preneur?

Merci d'avance

9 Publié par Visiteur
07/03/2013 19:29

BONJOUR. JE SUIS LOCATAIRE ET MON BAILLEUR ME CONTACTE AU TEL POUR LE RETARD D UN MOIS DE LOYER JE LUI FAIT PART DE MES DIFFICULTE MAIS CE DERNIER DEPLACE CES PROPOS ET MOI J E REAGIS ET ELLE ME DIRA SUITE A TES REACTIONS TU ASSUMERAS LES CONSEQUENCES. QUELQUES JOURS PLUTARD JE REçOIS LES COURRIER DES CLAUSES RESOLUTOIRE EN RECOMMANDER DANS CE CAS QUEL DOIT ETRE MON HATITUDE. VIS A VIS DE CETTE SITUATION. MERCI

10 Publié par Visiteur
27/03/2013 13:30

Bonjour, je viens d'envoyer par accusé de reception un préavis a mon propriétaire .. N'ayant plus d'emploi je lui fais donc part du fait que je n'ai plus qu'un mois de préavis a donner, celui refuse pretextant que du fait que je n'avais pas d'emploi lorsque je suis entrée dans la maison cela ne change rien a ma situation et que dc je suis redevable de 3 mois de préavis ... est il dans ses droits ou pas ?? sachant que j'ai perdu mon emploi en janvier ..

cordialement