CLAUSE RESOLUTOIRE ET BAIL D'HABITATION

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Les Bailleurs qui consentent des baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 2009, intègrent, dans la plupart des cas, à leur bail diverses clauses résolutoires. Les clauses résolutoires permettent d’obtenir la résiliation automatique du bail en cas d’infractions aux obligations qu’elle vise puisque les parties conviennent à l’avance que le contrat sera résilié de plein droit du seul du manquement sans que les Tribunaux puissent d’y opposer. Cependant, compte tenu des effets de la mise en œuvre des clauses résolutoires pour les locataires, notamment en cas de disproportion aux manquements, le législateur est intervenu afin d’encadre leur domaine d’intervention. La loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre l'exclusion donne aux juges des pouvoirs accrus en matière de clause résolutoire. Il est à noter que même si les clauses résolutoires sont automatiques, leur efficacité est de plus en plus remise en cause par le juge, qui apprécie les conditions de mises en œuvre de la clause résolutoire et particulièrement le critère de la bonne foi. Nous étudierons dans un premier temps, les caractéristique de la clause résolutoire (I), afin d’envisager son régime juridique (II).

Les Bailleurs qui consentent des baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 2009, intègrent, dans la

CLAUSE RESOLUTOIRE ET BAIL D'HABITATION

Différents motifs peuvent entrainer la résiliation du bail et qu’elle soit légale ou conventionnelle, la résiliation entraine toujours les mêmes effets, elle entraine la fin du contrat de location.

 

I/Les clauses résolutoires dans le Bail d’Habitation

 

A/ caractéristiques et domaine d’application de la clause résolutoire.

Ce qui caractérise la clause résolutoire, c’est son efficacité qui découle de son caractère automatique.

 

En effet, le contrat de bail se trouve résilié de plein droit et les juges n’ont aucun pouvoir pour apprécier la gravité des manquements du locataire.

 

Le juge devra constater que le jeu de la clause résolutoire a été mise en œuvre et en tire les conséquences en ordonnant les mesures qui s’imposent tel que l’expulsion des locataires.

 

Cependant, compte tenu des conséquences de la mise en œuvre de ces clauses qui tendent à préserver les bailleurs des agissements fautifs de leur locataires, le législateur est intervenu afin d’encadrer juridiquement le domaine d’application de ces clauses.

 

Leur domaine d'application est fixé par l'article 4, g) de la loi du 6 juillet 1989 qui n'autorise que certaines clauses.

 

Ainsi, ne sont admises que les clauses sanctionnant :

- le non-paiement du loyer et des charges,

-le défaut de dépôt de garantie,

-la non-souscription d'une assurance des risques locatifs.

Toute autre clause est réputée non écrite.

Un clause réputée non écrite n'est pas nulle, mais doit seulement faire l'objet d'un retranchement, le reste du contrat subsiste.

De même, la loi réputant non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du bail d'habitation en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que ceux énumérés précédemment, il en résulte que le commandement visant la clause résolutoire doit être annulé en tant qu'il est notifié pour une infraction à la clause du bail interdisant la sous-location des lieux loués (CA Paris, 6e ch. A, 31 mars 1987, Bureau d'aide sociale de Montfort-l'Amaury c/ Ayser).

La jurisprudence a admis qu’il n’était pas possible faire jouer la clause résolutoire pour défaut de règlement des frais d’exécution, ni de la clause pénale.

Le locataire doit donc être extrêmement vigilant et s’assurer que son bailleur a d’une part, fait preuve de bonne foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire  et vérifier le manquement visé par la clause résolutoire fait partie des cas limitatifs énumérés ci-dessus.

Il arrive parfois que certains bailleurs tentent de faire jouer la clause résolutoire insérée au bail pour trouble de jouissance, or ce type de clause n’est pas valable et devra dons être retrancher du contrat de bail.

Pour autant, si le domaine d’application de la clause résolutoire figurant dans le bail d’habitation a été strictement encadrée, il est toujours permis au bailleur de se prévaloir des infractions précitées par le biais d'une action en résolution judiciaire, mais le juge retrouve alors un pouvoir d'appréciation pour admettre ou refuser la résiliation.

Cela étant, le bailleur dispose de la possibilité d'intenter une action judiciaire pour faire constater les manquements et/ ou infractions du locataire au bail, dans ce cas, le juge dispose d'une totale liberté d'appréciation.

B/ régime juridique des clauses résolutoires

- Le régime juridique des clauses résolutoires est prévu par l'article 24  de la loi du 6 juillet 1989 indique que ::

  • la clause résolutoire est subordonnée à l'accomplissement d'une formalité : le commandement de payer ;
  • la clause résolutoire ne produira effet que si le locataire ne s'acquitte pas de ce dont il est redevable dans les deux mois suivant ce commandement et sous réserve que des délais de paiement ne lui aient pas été octroyés par le juge.

Tout d’abord, il convient de rappeler  que la clause résolutoire n’est pas implicite et qu’elle doit expressément figurer dans le bail.

En premier lieu, le commandement de payer devra être notifié par acte d’Huissier au locataire afin que celui-ci soit informé de l’intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire..

Celui-ci devra reproduire un certain nombre de textes, notamment la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, en indiquant son adresse.

Ces diverses exigences légales relatives au contenu du commandement sont prescrites à peine de nullité. Un commandement de payer ne pourra produire d'effet dès lors qu'il ne comporte ni la reproduction de l'article 24, ni celle de la clause résolutoire (CA Amiens, 1re ch., 10 avr. 2003 ).

Le commandement valant mise en demeure, fait courir les intérêts moratoires. Ces intérêts moratoires ne sont dus par le locataire que sur les loyers exigibles au jour du commandement.

Si le débiteur ne règle pas ou ne règle qu'en partie ce qui est dû, la clause de résiliation produira effet à moins que des délais ne soient accordés par le juge.

La loi du 29 juillet 1998 a supprimé le délai de deux mois que le locataire devait jusque là respecter pour obtenir des délais de paiement. Le preneur pourra donc saisir le juge à tout moment, notamment lors de l'audience aux fins du constat de la clause et même plus tard, aussi longtemps qu'aucune décision définitive ne sera intervenue. Même s'il n'en fait pas la demande, le juge pourra lui accorder d'office de tels délais, comme le précise le nouvel article 24.

Sous réserve d'obtenir des délais, la clause résolutoire assure une efficacité au bailleur qui entend se protéger des manquements de son locataire, qui n'aurait pas remédier dans les délais  légaux aux causes du commandement de payer.

Je suis à votre disposition pour toutes informations complémentaires.

LE 4 janvier 2009

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Joan DRAY

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1 Publié par DRAY
26/01/2011 23:57

Madame,

Il est impératif de savoir réellement si une procédure de saisie a été engagée, votre bailleur pourra sans doute vous transmettre le jugement qui autorise la saise.
Cela étant, si aucun jugement prononçant votre expulsion n'est intervenue, il est improbable que votre bailleur fasse appel à un huissier pour obtenir de manière forcée la libération des lieux.
En ce qui concerne les visites, le bail doit probablement prévoir que le propriétaire pourra faire visiter les lieux mais il serait judicieux de connaître le motif réel .

Maître DRAY

2 Publié par Visiteur
08/02/2011 21:34

BONJOUR MAITRE
le 1er janvier 2011 j'ai reloué le logement d'une amie en location meublée j'ai donc signé un contrat d'un an , le depot de garenti etait de deus mois hors charges, il a été convenu avec le locataire que le paiement du loyer se ferait tous les 5 de chaque moi, au mois de fevrier le locataire ne souhaite pas payer car il invoque que la caution est d'un mois (encore un qui a pris des renseignements a l'angle du coin de la rue), je tiens à rappeler qu'il m'a été conseillé par quelqu'un de la famille et qu'il n'arrête pas de nous emmerder , nous avons beau lui expliqué qu'en location meublée, le montant du depot de garenti est libre rien n'y fait, de plus il n'a pas fourni d'attestation d'assurance comment le foutre à la porte, escuser du termes,car il vivaient à l'hotel avec sa petite amie et un enfantet j'ai voulu l'aider et voila le resultat puis je invoqué les clauses resolutoire et resilier le bail tout de suite quelles sont mes marges de manoeuvres .
je vous remercie par avances pour vos reponses

3 Publié par Visiteur
24/03/2011 14:57

Maître,

Quelles peuvent être les conséquences sur un bail d'habitattion si des travaux ont été réalisés par le preneur sans l'autorisation de son bailleur ? (la clause résolutoire est-elle applicable?)

vous remerciant par avance.

4 Publié par Visiteur
31/03/2011 01:19

Maître,

Je ne suis plus dans les temps pour notifier un congé au locataire pour reprise du logement (en raison d'une hospitalisation grave pour une légionellose);le bail aurait du se terminer le 1er juillet 2011, le locataire n'avait pas payé de loyers pendant un ans et a été condamné depuis il règle mais je voudrais savoir ce que peux faire avant la reconduction tacite du bail car j'ai 75 ans et l'agence qui gère mon bien n'a pas fait le nécessaire et pour raison de santé et financière je voudrais récupérer mon logement,je souffre d'une insuffisance respiratoire

Je suis désespérée, que puis-je faire? La force majeure peut-elle s'appliquer dans mon cas même si je suis en dehors de la duré du préavis.

L'agence et un avocat me disent que je ne peux rien faire et attendre 2014!

5 Publié par Visiteur
22/04/2011 16:19

Maitre,

Je suis propriétaire et souhaiterai louer à une personne qui me sollicite pour lui attribuer le logement. Cependant, j'accepte de lui louer les lieux mais sous condition: le compteur electrique Edf des logements en commun est relié à son compteru Edf (deux ampoules). En attendant que la société vienne poser un compteur individuel (cela peut prendre qq mois), je souhaiterai lui faire signer une attestation il accepte de ne pas causer de trouble de jouissance aux autre slocataires dès lors qu'il est en possession du compteur commun (electricité pour le couloir). Qu'il accepte de prendre en charge la consommation commune de l'electricité du couloir en contrepartie de la jouissance d'une grande cave (situé sous son logement). Suite à une visite sur le site de la législation francaise, je me suis rendu compte que je ne pouvais insérer une clause résolutoire dans le contrat de bail que pour 3 cas et non pour non respect des conditons convenues entre le bailleur et locataire. N'y a t-il pas un contournement? que me conseillez vous de faire?
Dans l'attente d'une réponse, veuillez recevoir Maitre mes salutations distinguées

6 Publié par Visiteur
06/05/2011 03:22

Bonsoir Maitre,

Nous avons des locataires depuis le 1er sepatembre 2008. Hors des les 3 mois ils ont commencé à ne payer que quand ils le voulaient et en plus la sommes qu'ils avaient envie. Dison que là encore ça pouvait aller hors depuis debut 2010 ils ns nous paient que tout les 2 mois et toujours des sommes qui n'ont rien a voir avec les loyers dù. Nous avons donc fait appel à un huissier afin de recupérer ses sommes. Actuellement en plus des sommes manquantes ils ns doivent 3 mois loyer. Je voulais savoir si la clause résolutoire pouvait être effective et à partir de combien de temps de retard de loyer.
A cause de ses locataires nous commençons à avoir des soucis financier car j'ai un credit à payer sur cette location + moi même un loyer. Nous ne savons plus quoi faire. J'ai même peur du coup que les frais d'huissier soit à notre charge.
Bien cordialement.

7 Publié par Visiteur
14/08/2011 15:14

Bonjour,
mon propriétaire ma envoyé une LR/AR m'informant qu'elle nous expulser faute de payer mon loyer le 5 de chaque mois, car je l'ai quelques fois payé le 6 ou le 8. Ce mois ci suite un arret de travail pour des problème de santé important je lui ai dit que j'aurai 1semaine de retard pour mon payement. Elle ne veut rien savoir. Peut elle nous expulser sans decision d'un juge et a son simple bon vouloir? Elle nous demande de quitter le logement le 20sept 2011 ceci est trop court comme délai pour nous. De plus notre douche a des défaut et fuit depuis le debut de notre location c'est-à-dire il y a un an, un plombier confirmé nous a affirmer qu'il fallait changer la douche entièrement, chose que ne veux pas faire la propriétaire elle ne cesse de réparer sur du fichu et est parti 3semaines en vacances nous laissant avec une douche qui fuit nuit et jour. Est ce normale? Elle nous accuse de dégradations chose qui fau e et ce simplement pour retarder les travaux

8 Publié par awagueye
25/09/2011 01:33

Bonjour,
J'ai signé un contrat de location le 01/03/10 pour une durée de 6ans renouvelable. Le bailleur m'a remis seulement le contrat de location, et pas l'état des lieux. J'ai toujours été à jour dans le paiement de mes loyers. Le bailleur encaissait mes chèques et refusait de me fournir les quittances de loyers. J'ai dû lui écrire une lettre de mise en demeure pour qu'il m'envoie les quittances de mars à juillet 2010. D’août à octobre 2010, il a encaissé mes chèques sans me fournir les quittances. A partir de novembre 2010 jusqu'à maintenant, tous les chèques de loyers et courriers que je lui envoyais par la poste me revenaient en retour. Le bailleur avait déménagé sans me donner sa nouvelle adresse.

Suite à de nombreuses relances courriers et téléphoniques, il ne m'a jamais répondu et n'a jamais réclamé ses loyers. J'avais saisi le tribunal de Pontoise en janvier 2011 pour demander une injonction de faire et pour consigner mes loyers, et ma demande a été rejetée.

Le 06/09/11 (après plusieurs mois de silence), Je reçois un appel du propriétaire qui m'accuse de ne pas lui avoir payer les loyers. Je lui explique la situation mais il ne veut rien entendre et confirme qu'il m'a bien donné sa nouvelle adresse. Ce qui est complétement faux. Non seulement j'ai jamais reçu l’état des lieux, mais aussi les quittances des 3 derniers mois que je lui ai payées et qu'il a encaissées. De plus, il me menace au téléphone en disant qu'il va débarquer bientôt chez moi avec un huissier et des policiers pour me sortir de force.

Le 22/09/11, je reçois un courrier de sa part me mettant en demeure de lui payer 15 mois de loyers avant le 30/09/11. Le 23/09/11, je reçois plusieurs appels d'une femme se présentant comme un recouvreur et me demande de payer avant le 30/09/11.

Petite remarque mais importante: le propriétaire est médecin et conseiller municipal.

J'ai subi beaucoup de préjudices au cours de ces derniers mois à cause des quittances de loyers et de l’état des lieux qu'il ne m'a pas fourni. Plusieurs organismes (la CAF, la préfecture..etc...) m'ont demandé ces papiers...et ont fini par rejeter mes demandes.

Je lui dois seulement 11 mois de loyers (novembre 2010 à septembre 2011) et j'ai mis l'argent dans mon compte épargne. Ce n'est pas un problème de lui payer la totalité des loyers. Mais je trouve ça trop facile, de disparaître pendant des mois, de ne pas m'avoir aviser de son changement d'adresse et de revenir réclamer ses loyers actuellement.

Que me conseillez-vous de faire ? Et savez vous pourquoi le bailleur refuse de me délivrer les quittances de loyers ? A t'il quelque chose à cacher ? Dois-je saisir un huissier ou un avocat ?

Merci pour vos réponses.

9 Publié par DRAY
25/09/2011 10:01

Cher Monsieur,

En effet, cette situation est curieuse.

J'ai bien noté votre bonne fi puisque vus avez consigné les loyers sur un compte épargne.

Je vous suggère de prendre un avocat pour qu'il écrive à votre bailleur afin d'une part, de rendre officiel votre paiement, ce qui évitera de nouveau des contestations, et de le mettre en demeure de vous fournir les quittances.

Je vous rappelle que la délivrance d'une quittance est obligatoire pour le bailleur lorsque le locataire en fait la demande.

Enfin, je vos rassure aucun huissier ne peut vous expulser sans un titre exécutoire autorisant votre expulsion.

En revanche, votre bailleur pourraît effectuer une saisie -conservatoire et vous assigner en expulsion.

Je vous invite à réagir rapidement pour préserver vos droits.

MAître Joan DRAY
Avocat au Barreau de PARIS

10 Publié par Visiteur
11/10/2011 14:34

Bonjour,
Je suis propriétaire, j'ai fait une erreur sur le montant du loyer demandé à mon locataire 640 euros au lieu de 750 euros.
Il s'agit d'une loi scellier et je me suis basé sur une grille de loyer approximative du constructeur. Désormais, le bail est signé, caution reçue et état des lieux fait.
Ai-je un quelconque recours pour augmentr le loyer ?
Merci par avance de votre réponse,
Bien cordialement