CLAUSE RESOLUTOIRE ET BAIL D'HABITATION

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Les Bailleurs qui consentent des baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 2009, intègrent, dans la plupart des cas, à leur bail diverses clauses résolutoires. Les clauses résolutoires permettent d’obtenir la résiliation automatique du bail en cas d’infractions aux obligations qu’elle vise puisque les parties conviennent à l’avance que le contrat sera résilié de plein droit du seul du manquement sans que les Tribunaux puissent d’y opposer. Cependant, compte tenu des effets de la mise en œuvre des clauses résolutoires pour les locataires, notamment en cas de disproportion aux manquements, le législateur est intervenu afin d’encadre leur domaine d’intervention. La loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre l'exclusion donne aux juges des pouvoirs accrus en matière de clause résolutoire. Il est à noter que même si les clauses résolutoires sont automatiques, leur efficacité est de plus en plus remise en cause par le juge, qui apprécie les conditions de mises en œuvre de la clause résolutoire et particulièrement le critère de la bonne foi. Nous étudierons dans un premier temps, les caractéristique de la clause résolutoire (I), afin d’envisager son régime juridique (II).

Les Bailleurs qui consentent des baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 2009, intègrent, dans la

CLAUSE RESOLUTOIRE ET BAIL D'HABITATION

Différents motifs peuvent entrainer la résiliation du bail et qu’elle soit légale ou conventionnelle, la résiliation entraine toujours les mêmes effets, elle entraine la fin du contrat de location.

 

I/Les clauses résolutoires dans le Bail d’Habitation

 

A/ caractéristiques et domaine d’application de la clause résolutoire.

Ce qui caractérise la clause résolutoire, c’est son efficacité qui découle de son caractère automatique.

 

En effet, le contrat de bail se trouve résilié de plein droit et les juges n’ont aucun pouvoir pour apprécier la gravité des manquements du locataire.

 

Le juge devra constater que le jeu de la clause résolutoire a été mise en œuvre et en tire les conséquences en ordonnant les mesures qui s’imposent tel que l’expulsion des locataires.

 

Cependant, compte tenu des conséquences de la mise en œuvre de ces clauses qui tendent à préserver les bailleurs des agissements fautifs de leur locataires, le législateur est intervenu afin d’encadrer juridiquement le domaine d’application de ces clauses.

 

Leur domaine d'application est fixé par l'article 4, g) de la loi du 6 juillet 1989 qui n'autorise que certaines clauses.

 

Ainsi, ne sont admises que les clauses sanctionnant :

- le non-paiement du loyer et des charges,

-le défaut de dépôt de garantie,

-la non-souscription d'une assurance des risques locatifs.

Toute autre clause est réputée non écrite.

Un clause réputée non écrite n'est pas nulle, mais doit seulement faire l'objet d'un retranchement, le reste du contrat subsiste.

De même, la loi réputant non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du bail d'habitation en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que ceux énumérés précédemment, il en résulte que le commandement visant la clause résolutoire doit être annulé en tant qu'il est notifié pour une infraction à la clause du bail interdisant la sous-location des lieux loués (CA Paris, 6e ch. A, 31 mars 1987, Bureau d'aide sociale de Montfort-l'Amaury c/ Ayser).

La jurisprudence a admis qu’il n’était pas possible faire jouer la clause résolutoire pour défaut de règlement des frais d’exécution, ni de la clause pénale.

Le locataire doit donc être extrêmement vigilant et s’assurer que son bailleur a d’une part, fait preuve de bonne foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire  et vérifier le manquement visé par la clause résolutoire fait partie des cas limitatifs énumérés ci-dessus.

Il arrive parfois que certains bailleurs tentent de faire jouer la clause résolutoire insérée au bail pour trouble de jouissance, or ce type de clause n’est pas valable et devra dons être retrancher du contrat de bail.

Pour autant, si le domaine d’application de la clause résolutoire figurant dans le bail d’habitation a été strictement encadrée, il est toujours permis au bailleur de se prévaloir des infractions précitées par le biais d'une action en résolution judiciaire, mais le juge retrouve alors un pouvoir d'appréciation pour admettre ou refuser la résiliation.

Cela étant, le bailleur dispose de la possibilité d'intenter une action judiciaire pour faire constater les manquements et/ ou infractions du locataire au bail, dans ce cas, le juge dispose d'une totale liberté d'appréciation.

B/ régime juridique des clauses résolutoires

- Le régime juridique des clauses résolutoires est prévu par l'article 24  de la loi du 6 juillet 1989 indique que ::

  • la clause résolutoire est subordonnée à l'accomplissement d'une formalité : le commandement de payer ;
  • la clause résolutoire ne produira effet que si le locataire ne s'acquitte pas de ce dont il est redevable dans les deux mois suivant ce commandement et sous réserve que des délais de paiement ne lui aient pas été octroyés par le juge.

Tout d’abord, il convient de rappeler  que la clause résolutoire n’est pas implicite et qu’elle doit expressément figurer dans le bail.

En premier lieu, le commandement de payer devra être notifié par acte d’Huissier au locataire afin que celui-ci soit informé de l’intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire..

Celui-ci devra reproduire un certain nombre de textes, notamment la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, en indiquant son adresse.

Ces diverses exigences légales relatives au contenu du commandement sont prescrites à peine de nullité. Un commandement de payer ne pourra produire d'effet dès lors qu'il ne comporte ni la reproduction de l'article 24, ni celle de la clause résolutoire (CA Amiens, 1re ch., 10 avr. 2003 ).

Le commandement valant mise en demeure, fait courir les intérêts moratoires. Ces intérêts moratoires ne sont dus par le locataire que sur les loyers exigibles au jour du commandement.

Si le débiteur ne règle pas ou ne règle qu'en partie ce qui est dû, la clause de résiliation produira effet à moins que des délais ne soient accordés par le juge.

La loi du 29 juillet 1998 a supprimé le délai de deux mois que le locataire devait jusque là respecter pour obtenir des délais de paiement. Le preneur pourra donc saisir le juge à tout moment, notamment lors de l'audience aux fins du constat de la clause et même plus tard, aussi longtemps qu'aucune décision définitive ne sera intervenue. Même s'il n'en fait pas la demande, le juge pourra lui accorder d'office de tels délais, comme le précise le nouvel article 24.

Sous réserve d'obtenir des délais, la clause résolutoire assure une efficacité au bailleur qui entend se protéger des manquements de son locataire, qui n'aurait pas remédier dans les délais  légaux aux causes du commandement de payer.

Je suis à votre disposition pour toutes informations complémentaires.

LE 4 janvier 2009

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1 Publié par Visiteur
16/04/2014 17:42

Bonjour , ma clause résolutoire à prix fin début du mois , je n'es ni eu enquête , ni rien d'autre est ce que la clause résolutoire est en règle ? je loue un appartement de la mairie et je perçois que l'ass , pendant les 2 mois j'ai donner un peu plus , est ce que sa peut prouver ma bonne foi ?

2 Publié par Visiteur
25/04/2014 11:58

bonjour , je voulais savoir si l'agence immobilière a le droit d’en cesser les frais d'agence de faire signer le bail et que au dernier moment elle nous dit que c'est pas sur d'avoir le logement est surtout a tel le droit de ne pas nous délivrer une facture pour les frais d'agence payer a ce jour , car c'est une bataille pour nous d'avoir la preuve que nous avons bien payer ses frais la

3 Publié par Visiteur
10/05/2014 16:27

bonjur assigne mon locataire pô

4 Publié par Visiteur
03/06/2014 20:26

Bonjour,
Je loue un appartement a une société à qui appartient mon appartement ainsi qu'un local commercial au rez de chaussée. Le propriétaire veut partager les frais de chauffage( gaz) à 60% pour le local et donc 40% pour moi. Le soucis c'est que je n'ai aucun moyen de contrôle sur la consommation, mais surtout sur le fait de pouvoir mettre ou ne pas mettre en route le chauffage quand bon me semble. Il y a des jours froid ou je n'ai pas de chauffage.Je n'ai pas accès à la chaudière. J'ai parlé avec le propriétaire mais il ne veut rien entendre, seulement il me dit qu'il faut que je paye 98€ mensuellement de provision pour la consommation. De plus, il m'a pris donc un mois de caution, et aussi un chèque du même montant non encaissé pour se prémunir de tous risques. Est-ce légal???
Aussi au moment de la prise de mon appartement, sur l'état des lieux, il ne figure pas le relevé du compteur de gaz.
Merci de me donner une réponse.
Cordialement

5 Publié par Visiteur
19/06/2014 16:16

bonjour, mon propriétaire me met en demeure de lui payer le loyer du logement que j'occupe par virement bancaire en me disant que c'est le bail qui le prévois et que je l'ai signé.
En a t-il le droit
merci de l’intérêt que vous porterez à ma demande
cordialement

6 Publié par Visiteur
03/07/2014 10:47

Bonjour, je suis locataire d'un appartement depuis 2 ans maintenant ! La 1 ère année rien à signaler mis à part que mon propriétaire rentrer lorsqu'il le souhaiter dans l'appart pour déposer des colis ou réparer des choses (ils habitent juste au dessus c'est un ancien garage refait en appart ) ! Et puis cette année rien n'allait plus, je recevais de temps en temps ma famille qui habite à plus de 800 kilomètres et la propriétaire s' est mise à péter les plombs en disant que ma famille ne devait pas dormir la et à en croire qu'elle m'es pionner car elle me disait la il y avait des personnes bla bla bla ! Bon et la j'ai reçu un recommandé qui disait qu'il ne renouvellai pas le contrat pour l'année prochaine. Or en reprenant mon contrat je m'aperçois donc qu'il s' agit d'un contrat de 1 an renouvelable (donc l'année dernière je n'ai rien résigné) et puis j'ai l'impression que c'est eux qui ont fait un truc à l'ordinateur comme il le veulent ! Donc est ce valable ? Que puis je faire ? Dois je quitte l'appartement ou y'a t'as un préavis de 6 mois ? Comment puis je faire ?

7 Publié par Visiteur
09/07/2014 17:37

Bonjour, mon histoire est un peu compliqué mais en quelque ligne ma voisine m'a agressé je suis depressive depuis et a cause de cela j'ai peur de rentrer chez moi y'a t'il ou non un moyen de quitter mon logement social sans préavis? Je vous remercie

8 Publié par Visiteur
16/07/2014 16:17

Bonjour,

Dans le cadre de la clause résolutoire , le bailleur de local à usage commercial peut il imposer au locataire de prendre a sa charge les frais d'avocats ? N'est ce pas une clause réputée non écrite puisqu'elle n'a pas autorité de force jugée ?

9 Publié par Visiteur
16/07/2014 16:17

Bonjour,

Dans le cadre de la clause résolutoire , le bailleur de local à usage commercial peut il imposer au locataire de prendre a sa charge les frais d'avocats ? N'est ce pas une clause réputée non écrite puisqu'elle n'a pas autorité de force jugée ?

10 Publié par Visiteur
23/07/2014 18:02

Bonjour l'assistance je suis victime d'un abus de la part de mon propriétaire ou depuis environ un an un voisin avec qui j’utilise le même compteur m'escroque en me vendant le klw a 200f malgré q'on a ts deux les décompteurs il refuse la règle de trois pire encore les sommes qui lui sont données n'ont jamais été payées a temps a la sbee qui vient couper le compteur mon voisin qui est allé acheter un groupe q'il allume sans gêne je me suis plaint plusieurs fois au propriétaire qui me mainte reprise je vais régler mais ce qui n'a jamais été fait a ma grande surprise elle me vient une lettre le 12/07 pour me dire de lui libérer les lieux le12/10 en précisant que cette lettre est irréversible et exécutoire a cette date or moi pour faute de moyen et de la non disponibilité d'autre local a louer dans la zone je ne suis pas prêt pour sortir a cette date que vais-je faire pour rendre sans effet cette lettre?