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Lorsque l’une des parties à un contrat n’exécute pas ses obligations, le cocontractant Il arrive parfois que l’une des parties à un contrat n’exécute pas ses obligations. Ainsi dans une vente, il se peut que l’acquéreur n’en paye pas le prix. Dans ce cas, le vendeur a deux solutions. Il peut forcer l’acheteur à exécuter son obligation (et donc à payer le prix), où il peut agir en justice pour demander la résolution du contrat accompagnée de dommages-intérêts. Ces possibilités résultent des dispositions de l’article 1184 du Code civil. La résolution judiciaire peut être exercée sans mise en demeure préalable, l'assignation en résolution valant mise en demeure (Cass. civ. 23-1-2001). En principe, le juge est souverain pour apprécier si la résolution doit ou non être prononcée (Cass. com. 16-6-1987), et peut décider d’une résolution totale ou partielle. Se pose alors la question de savoir si une partie de valablement renoncer par avance à son droit à la résolution judiciaire.

Dans le cadre d’une vente d’immeuble, il arrive que ce soit au moment de signer l’acte authentique que l’acheteur pointe des vices cachés, et refuse ainsi la signature. Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est effectivement tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine. Cependant, il ne l’est pas lorsque les vices sont apparents et que l’acheteur a pu s’en convaincre lui-même (art. 1642). La jurisprudence en a déduit qu’il fallait distinguer entre l’acheteur non-professionnel et l’acheteur professionnel (qui est présumé connaître les vices). L’appréciation de l’existence d’un vice caché est soumise à l’appréciation des juges du fond. La jurisprudence est venue préciser la notion de vice caché.

Il se peut que lors d’une liquidation judiciaire, le vote de certaines décisions ait un impact sur le patrimoine de l’associé mis en liquidation judiciaire. Or le débiteur en liquidation judiciaire est dessaisi des droits et actions attachés à sa personne, peu importe que leur exercice puisse avoir des conséquences patrimoniales importantes (ainsi le droit d'accepter ou de refuser une succession, de racheter une assurance-vie, ou les actions liées à l'existence d'un contrat de travail). En principe, tout actionnaire a le droit de voter aux assemblées générales, mais il existe quelques exceptions. C’est notamment le cas lorsqu’il possède des actions dites de préférence, dont le droit de vote peut être aménagé voire supprimé en échange d’un meilleur rendement. Il en est de même pour certains types d’actions (actions au porteur, actions non libérées des versements exigibles, actions d’autocontrôle etc.), mais se pose la question des actions appartenant à une personne en état de liquidation judiciaire. L’article L 641-9, I al.1 du Code de commerce dispose qu’en cas de liquidation judiciaire, le débiteur se voit dessaisi de l’administration et de la disposition de tous ses biens au profit du liquidateur, et « les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur ». On pourrait en déduire que si des actions figurent au patrimoine du débiteur, les droits qui y sont attachés, et notamment le droit de vote, sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur. Le liquidateur judiciaire peut-il exercer le droit de vote de l’associé ?

Le syndic ne peut normalement entreprendre des travaux de réparation ou de réfection de parties communes de l'immeuble sans avoir obtenu au préalable l'autorisation de l'assemblée générale, compétente en la matière (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). De tels travaux entraînant le plus souvent des dépenses élevées pour la collectivité, il est logique que celle-ci soit en mesure d'en apprécier l'opportunité avant de permettre au syndic de les réaliser. D'un autre côté, des circonstances imprévues peuvent rendre indispensables et urgentes des réparations à l'immeuble, qu'il n'est pas possible de différer dans l'attente d'une décision de l'assemblée générale. C'est pourquoi, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 habilite le syndic, en cas d'urgence, à faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Au cours de la vie des affaires, il peut arriver qu’un des associés d’une société à responsabilité limitée fasse concurrence à celle-ci, via l’une de ses autres activités. En principe, il n’existe pas d’obligation de non-concurrence pour les associés si cette obligation ne figure pas dans les statuts, mais cette solution n’avait jamais été clairement affirmée et un doute subsistait jusqu’à récemment. La question se posait donc de savoir si, en l'absence de clause de non-concurrence figurant dans les statuts, l'associé reste néanmoins tenu de ne pas faire concurrence à la société dont il est membre, ou si à l’inverse il est libre d’exercer toute activité de son choix. La position de la jurisprudence n’était pas bien établie jusqu’à l’arrêt rendu par la Cour de cassation en novembre 2011 et commenté ci-dessous.

Dans un précédent article, j’avais précisé les circonstances qui pouvaient entourer une prise d’acte et ses conséquences. La prise d’acte est une manifestation de volonté du salarié de rompre le contrat, motivée par des manquements qu’il impute à l’employeur. Cette action consomme immédiatement la rupture qui pourra produire les effets, soit d’un licenciement sans cause réelle et sérieuse si les griefs du salarié sont fondés, soit d’une démission si les manquements reprochés à l’employeur sont infondés. Surgit alors la question de savoir si une indemnité compensatrice de préavis lors d’une prise d’acte doit être attribuée au salarié. Celle-ci fait, en effet, l’objet de nombreux contentieux. Dans un arrêt récent du 28 septembre 2011 ,les juges viennent confirmer la jurisprudence antérieure en répondant à cette question.

Aux termes d’un bail commercial, il est d’usage pour le preneur de veiller en bon père de famille à l’entretien du local dans lequel il dispose d’un titre de jouissance. Néanmoins, il peut arriver que des dommages soient causés dans le local non du fait du preneur lui-même mais par d’autres. En matière de bail commercial, il s’agira bien souvent des clients. - Le locataire est-il donc responsables des dégradations causées par ses clients ?

La cession d’un fonds de commerce intéresse les créanciers du vendeur, qui peuvent vouloir déjouer une dissimulation du prix ou une sous-évaluation du fonds par exemple. La vente doit donc être publiée dès sa conclusion afin d'ouvrir aux créanciers du vendeur le droit de faire opposition au paiement du prix. Pour être certains que le fonds soit cédé à sa valeur réelle, ils peuvent demander sa revente aux enchères, avec une mise à prix augmentée d'un sixième du montant du prix de vente. Ce n'est qu'à défaut d'une intervention des créanciers que l'acquéreur peut verser le prix au vendeur. Cette publication est faite « à la diligence de l'acquéreur » (C. com. art. L 141-12). Le paiement fait en violation des « formes prescrites » pour les publications, ou avant l'expiration du délai de dix jours ne libère pas l'acheteur à l'égard des créanciers du vendeur (C. com. art. L 141-17). Il en résulte que ces derniers peuvent pour obtenir paiement de leurs créances contraindre l'acheteur à reverser tout ou partie du prix déjà payé. La jurisprudence précise, au fil de ses arrêts, les droits des créanciers opposants.

Le statut de bail commercial donne droit à plusieurs avantages, tels que le bail de 9 ans et le droit au renouvellement. En principe, pour bénéficier de ce statut, le preneur doit être immatriculé au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Cependant, dans les cas où le preneur n’est pas soumis à immatriculation, il existe la possibilité d’une soumission volontaire au statut des baux commerciaux.

En matière de bail d’habitation, la reprise pour habiter consiste pour le bailleur à donner congé au preneur en fin de bail lorsqu’il souhaite l’occuper lui-même (ou un membre de sa famille). Les conditions de reprise d'un logement loué sont strictement réglementées par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Notre article s'articulera essentiellement autour du congé pour reprise. Ce congé pour reprise donne lieu à un contentieux important, tant les situations et les conditions à remplir sont nombreuses. En effet le défaut d'occupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise ouvre au profit du locataire une action fondée sur la responsabilité contractuelle du bailleur (Cass. 3e civ. 19-6-1991), ce dernier s'exposant à devoir payer des dommages-intérêts au locataire (Cass. 3e civ. 19-4-2000 n° 98-21.124).