Derniers articles

Publié le 01/12/14 Vu 40 362 fois 0 Par Maître Joan DRAY
Caducité d’une vente par le décès de l'offrant : la distinction entre offre avec ou sans délai.

La question est de savoir si une offre de vente reste valide si le vendeur décède avant sa conclusion. L’acheteur peut-il valablement soutenir que cet événement n’emporte par la caducité de cette promesse ?

Lire la suite
Publié le 18/09/12 Vu 40 082 fois 2 Par Maître Joan DRAY
La distinction entre les différentes catégories de travaux

La loi du 10 juillet 1965 n°65-557 distingue deux grandes catégories de travaux :  Les travaux d'entretien, de réparation, de réfection des parties communes et d'équipements communs rendus nécessaires pour assurer la conservation de l'immeuble en bon état : caractère obligatoire pour le syndicat. Ce dernier a pour mission d'assurer la conservation de l'immeuble sous peine d'engager sa responsabilité (article 14 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965).  Les travaux d'amélioration : caractère facultatif. L'assemblée générale des copropriétaires est libre de décider dans le respect des conditions prescrites par la loi Le syndicat est seul compétent pour décider l'exécution de travaux sur les parties communes de l'immeuble, qu'il s'agisse d'entretien ou d'amélioration (Cour d’Appel de Paris, 29 mars 2000) La qualification des travaux est une question de fait souverainement appréciée par les juges du fond (Civile 3 10 juillet 1967).

Lire la suite
Publié le 10/01/13 Vu 39 964 fois 1 Par Maître Joan DRAY
L’obligation de loyauté du salarié durant l’arrêt maladie

La maladie du salarié, entendue au sens large, est un évènement fréquent de la vie de l’entreprise. C’est pourquoi la législation sur le travail encadre cette situation pour permettre aux parties au contrat de travailler de gérer ces moments difficiles. Intéressons nous au cas du salarié. Si celui-ci tombe malade, il bénéficie de droits qui s’imposent à l’employeur. Il supporte également des obligations justifiées à la fois par son contrat de travail et à la fois au regard des droits qu’il tire de sa protection sociale. Notons d’emblée que les obligations de l’employé malade ne sont pas les mêmes à l’égard de l’employeur et à l’égard des organismes de sécurité sociale (Cass. soc., 4 juin 2002). Ce qui veut dire que les obligations qui pèsent sur le salarié à l’égard de l’employeur n'est pas forcément affectée par la violation par le salarié de ses obligations à l'égard de l'organisme de sécurité sociale. Tel est le cas dans le cadre de l’obligation de loyauté qui naît entre salarié et l’employeur lors de la relation de travail. L’obligation de loyauté est une obligation à laquelle est soumis le salarié pendant la durée du contrat de travail et qui finit le dernier jour de travail effectif. Elle impose à l’employé de ne pas commettre d’acte qui pourrait préjudicier à son employeur notamment en terme de concurrence. Elle peut être spécifié dans une clause du contrat de travail ou se déduire du comportement du salarié. Ainsi, lorsqu'un salarié tombe malade, et que son médecin traitant lui prescrit un arrêt de travail, il doit avertir l'employeur de son absence dans les plus brefs délais, puis justifier de son incapacité de travail par l'envoi d'un certificat médical. La loi n'impose pas de délai pour remplir cette obligation, mais les conventions collectives contiennent souvent des dispositions sur ce point, et laissent généralement au salarié 48 heures à compter du premier jour d'absence pour informer l'employeur. Le certificat médical délivré par le médecin suffit à justifier l'absence du salarié à son poste. Bien qu’à ce moment le contrat de travail soit suspendu (I), l’obligation de loyauté de l’employé demeure opposable à celui-ci (II).

Lire la suite
Publié le 13/06/14 Vu 39 263 fois 0 Par Maître Joan DRAY
Époux caution et droit de poursuite du créancier

L'article 1415 du Code civil pose tout d'abord un principe de limitation de l'assiette du droit de poursuite des créanciers au biens personnels de l'époux seul caution (I). Il évoque cependant un tempérament dans le cas où l'autre époux donnerait son consentement au cautionnement (II).

Lire la suite
Publié le 07/01/14 Vu 39 020 fois 1 Par Maître Joan DRAY
L'approbation des comptes par l'assemblée Générale

L'article 18-1 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 précise que l'assemblée générale est appelée à connaître les comptes de la copropriété et l'article 11, 1o du décret no 67-223 du 17 mars 1967 (JO 22 mars) donne la liste des documents devant être fournis avec l'ordre du jour lorsque l'assemblée générale est appelée à approuver ces comptes. Il appartient au Syndic , en sa qualité de mandataire, de rendre compte de sa mission et de la gestion de la copropriété en faisant approuver les comptes par l'assemblée générale des copropriétaire. L'approbation des comptes à lieu une fois par an. Il est possible que le règlement de l’Assemblée Générale prévoit un contrôle plus fréquent.

Lire la suite
Publié le 19/09/11 Vu 38 631 fois 1 Par Maître Joan DRAY
La requalification d’une indemnité de résiliation en clause pénale

La distinction entre les diverses formes d’indemnités peut se prêter à controverse et, on le sait bien, le juge n’est pas tenu par la qualification donnée par les parties au contrat. De ce fait, un contentieux abondant repose sur la requalification d’une indemnité contractuelle en clause pénale. L’enjeu est particulièrement important car l’issue de cette bataille sur le terrain de la qualification va déterminer les pouvoirs modérateurs du juge. Si l’indemnité correspond bien à une clause pénale, alors le juge peut, sur le fondement de l’article 1152 du Code Civil, la réduire en fonction des circonstances concrètes de l’affaire et des obligations en cause. En revanche, si tel n’est pas le cas, le juge ne pourra statuer sur le montant de l’indemnité et constatera simplement que les parties l’ont librement consenti. En effet le contrat est la loi des parties selon l’article 1134 du Code Civil avec une force contraignante des plus redoutables. Ainsi la liberté contractuelle prévaut dans cette hypothèse sur la justice contractuelle. Dans quels cas une indemnité de résiliation peut -elle s'analyser en une clause pénale? Bien évidemment, cette requalification permettra d'obtenir une révision de l'indemnité, souvent pour un montant bien plus faible, que celui initialement fixé.

Lire la suite
Publié le 13/02/15 Vu 38 497 fois 0 Par Maître Joan DRAY
La désignation du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires

La Cour de cassation, par une décision du 5 novembre 2014, a jugé qu’en cas de pluralité de candidatures, l'assemblée générale doit, pour élire le syndic, se prononcer sur chacune d'elles, d'abord à la majorité absolue de l'article 25 de la loi et, à défaut, à la majorité simple de l'article 24.

Lire la suite
Publié le 16/05/13 Vu 38 300 fois 6 Par Maître Joan DRAY
la clause de garantie solidaire

Les baux commerciaux prévoient généralement une clause de garantie solidaire, en cas de cession, entre le cédant et le cessionnaire tant en ce qui concerne le paiement des loyers et charges que l'exécution des clauses et conditions du bail. Il s’agit d’une clause par laquelle un preneur s'engage envers le bailleur à se porter garant solidaire de son cessionnaire et des cessionnaires successifs pour le paiement du loyer et l'exécution des conditions du bail et est très fréquente en matière de bail commercial. L'exécution de ces clauses peuvent susciter des difficultés tant ce qui concerne l'étendue que la durée etc.. Cet article contient un certain nombre de jurisprudence destiné à éclairer le lecteur.

Lire la suite
Publié le 24/11/11 Vu 38 064 fois 3 Par Maître Joan DRAY
la mise en oeuvre de la clause résolutoire

La clause résolutoire sanctionne l'inexécution par le preneur des clauses et conditions du bail commercial. Elle est susceptible de s'appliquer pendant la tacite reconduction ou le maintien dans les lieux du preneur après refus de renouvellement. Sa mise en œuvre est subordonnée à la notification par exploit d'huissier d'une mise en demeure établissant l'imputabilité des faits au regard des clauses et conditions du bail, comme de la clause résolutoire et faisant courir un délai d'un mois à l'issue duquel la persistance du manquement doit être établi par le bailleur. C’est la loi qui prévoit à l'article L. 145-41 du Code de commerce les conditions d'application de la clause résolutoire et de sa suspension. Celui-ci dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». L'automacité de la clause résolutoire est remise en cause par les juges , qui apprécient les conditions de sa mise en oeuvre et notamment "la condition de bonne foi".

Lire la suite
Publié le 26/05/13 Vu 37 933 fois 3 Par Maître Joan DRAY
le trouble de jouissance subi par un locataire du fait d' un autre locataire.

Lorsqu'un locataire subit un trouble de jouissance du fait d'un autre locataire, deux situations peuvent se présenter: - soit les deux locataires ont le même bailleur et sa responsabilité contractuelle sera recherchée, -soit la locataire victime devra agir sur le fondement délictuel contre l'auteur du dommage. Il convient de rappeler Le bailleur doit en effet garantir une jouissance paisible au locataire et répond à ce titre des troubles émanant d'un autre locataire qui n'est pas un tiers au sens de l'article 1725 du Code civil La Cour d'Appel de GRENOBLE a réaffirmé dans un arrêt de 2012 que le bailleur était responsable envers son locataire qui a subi des violences émanant d'un autre locataire. (CA Grenoble, 2e ch., 21 juin 2012, n° 11/00777 : JurisData n° 2012-020198) Cet article rappelle les obligations qui pèsent sur le bailleur qui doit garantir à don locataire une jouissance paisible et doit agir pour assurer cette tranquillité.

Lire la suite
Retrouvez-nous sur les réseaux sociaux et sur nos applications mobiles