QUELLES SONT LES RÈGLES DE MAJORITÉ DES ASSEMBLÉES GÉNÉRALES DE COPROPRIÉTAIRES

Publié le 10/03/2021 Vu 348 fois 0
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Tout savoir sur les nouveautés concernant les règles de majorité des assemblées générales de copropriétaires.

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QUELLES SONT LES RÈGLES DE MAJORITÉ DES ASSEMBLÉES GÉNÉRALES DE COPROPRIÉTAIRES

L’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis entrée en vigueur depuis le 1er juin 2020 a facilité le vote des travaux par l’assemblée générale. 

Rappelons qu’il existe trois majorités généralement identifiées par le numéro de l’article de la loi du 10 juillet 1965 qui y fait référence :

  • La majorité de l’article 24, dite majorité simple : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ou « ayant voté par correspondance », ce dernier ajout résultant de l’ordonnance,
  • La majorité de l’article 25, dite majorité absolue : majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents),
  • La majorité de l’article 26, dite double majorité : majorité des voix de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. 

 

I - LA BAISSE DES MAJORITÉS

DE L’ARTICLE 25 À L’ARTICLE 24

La décision d’effectuer les travaux suivants, qui relevaient de la majorité de l’article 25 sont désormais soumis à la majorité simple de l’article 24 de la loi :

  • la suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène (ancien article 25, g / nouvel article 24, e) ;
  • l’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes (ancien article 25, i/ nouvel article 24 h)

DE L’ARTICLE 25 À L’ARTICLE 24

La décision concernant « les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles » (c’est-à-dire les jours et heures d’ouverture), relevant antérieurement de la majorité de l’article 26 relève, désormais, de la majorité de l’article 25 (majorité qui était déjà applicable à la décision de fermeture de la porte d'entrée de l'immeuble). 

LES TRAVAUX D’ACCESSIBILITÉ AUX PERSONNES HANDICAPÉES OU A MOBILITÉS REDUITES : DE L’AUTORISATION A L’INFORMATION 

Les dispositions relatives « aux travaux pour l'accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble » se trouvent, désormais, au nouvel article 25-2 de la loi.

Le mécanisme d’autorisation est inversé : alors que sous l’empire des anciennes dispositions, le copropriétaire devait obtenir une autorisation, désormais, sous réserve d’avoir demandé au syndic l’inscription  à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, d'un point d'information accompagné d'un descriptif détaillé des travaux envisagés, il peut faire réaliser ces travaux.

ATTENTION : ce droit du copropriétaire ne concerne toutefois que les travaux d’accessibilité des « logements ». Dans le cas de travaux sur les parties communes, les dispositions de l’article 24 d, relatives aux « travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels » qui ont été maintenues, doivent s’appliquer.

L’assemblée générale peut, cependant, s’opposer aux travaux d’accessibilité qu’un copropriétaire souhaite faire réaliser à ses frais « à la majorité des voix des copropriétaires ».

La majorité pour s’opposer est donc celle prévue à l’article 25 de la loi, tandis que celle précédemment exigée pour autoriser ces travaux était celle de l’article 24.

En cas de rejet de l’opposition à la majorité de l’article 25, un second vote à la majorité de l’article 24 devrait être possible dès lors que le projet a recueilli au moins le tiers des voix. L’article 25-1, dans sa rédaction issue de l’ordonnance, prévoit, en effet, le recours au mécanisme de la passerelle lorsque la décision n’a pas été prise en application de l’article 25 ou « d’une autre disposition ».

L’opposition ne peut être motivée que par l'atteinte portée par les travaux à la structure de l'immeuble ou à ses éléments d'équipements essentiels, ou par leur non-conformité à la destination de l'immeuble.

 

II - LES PASSERELLES D’UNE MAJORITÉ À L’AUTRE

Par ailleurs, le recours à la passerelle est à présent systématique dès lors que les conditions requises sont réunies. 

Ce mécanisme permet de procéder à un second vote à une majorité moindre sur un projet de résolution non adopté en première lecture mais suffisamment « consensuel » pour avoir déjà reçu l'adhésion d'un seuil représentatif de copropriétaires.

PASSERELLE DE L’ARTICLE 25 À L’ARTICLE 24

 Pour les décisions prises initialement à la majorité de l’article 25, l’article 25-1 prévoit la possibilité de procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 lors de la même assemblée si la résolution a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat ( la nécessité de procéder à un second vote lors d’une assemblée générale ultérieure si la résolution avait recueilli moins du tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat a donc disparu ). 

Par ailleurs, le recours à un second vote immédiat a été notamment étendu aux décisions relatives aux travaux de transformation, addition ou amélioration.

PASSERELLE DE L’ARTICLE 26 À L’ARTICLE 25

 C’est une création conçue sur le modèle de l'article 25-1, pour les décisions relevant de la double majorité renforcée de l'article 26 lors d’un premier vote,  

L’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 nouvellement créé prévoit qu’il est possible de procéder à un second vote à la majorité de l’article 25 lors de la même assemblée générale si la résolution a recueilli l'approbation de :

  • au moins la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance,
  • et représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. 

BON A SAVOIR : une décision qui ne passerait en première lecture à l’article 26, puis qui ne passerait pas en seconde lecture à l’article 25, ne peut pas retomber à l’article 24 en troisième lecture. On ne passe pas d’une passerelle à une autre ! 

EN PRATIQUE : Un avocat pourra utilement vérifier que le syndic a appliqué la bonne règle de majorité et vous renseigner sur la possibilité d’assigner en annulation d’une résolution votée à une fausse majorité. 

Me Michèle BARALE

 

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A propos de l'auteur
Blog de Maître Michèle BARALE, Avocate - Barreau de  NICE

Avocate au barreau de NICE depuis 1995, j’ai fondé mon cabinet en 2011. 

J'agis en droit civil, droit de la famille, droit de la responsabilité, droit immobilier et droit de l’urbanisme.

J'interviens, en contentieux ou en conseil, sur tout le territoire français, et plus particulièrement dans le ressort de la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE et de la région Sud.

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