Il est fréquent que l’on prête à un proche un logement vacant pour l’occuper ou que l’on mette à disposition un terrain à un tiers en vue de l’exploiter. Il s’agit d’un prêt à usage, anciennement appelé commodat, régi par les articles 1875 et suivants du Code Civil.
I - QUELLE EST LA DÉFINITION D’UN PRÊT À USAGE ?
Le prêt à usage est un contrat par lequel le propriétaire d’un bien immobilier autorise une autre personne à l’occuper temporairement, sans contrepartie financière, à charge pour elle de restituer les lieux en bon état.
Il se différencie donc d’un bail ou d’une convention d’occupation précaire par le caractère essentiellement gratuit de l’occupation. Aucune contrepartie en espèce ou en nature ne peut être demandée. A défaut, le contrat peut être requalifié.
Le prêt à usage ne nécessite pas un écrit mais il est recommandé de rédiger une convention afin de sécuriser l’occupation, tant pour l’emprunteur que pour le prêteur.
II - QUELLES SONT LES OBLIGATIONS DES PARTIES ?
L’emprunteur doit :
- Utiliser le bien conformément à sa destination (habitation, agricole…) : il ne peut pas louer le bien, ni même le prêter à son tour sous peine de sanction en cas de préjudice.
- Assurer son entretien courant (nettoyage, menues réparations...)
- Restituer les lieux en bon état à l’échéance ou sur demande du prêteur : à ce titre, il est responsable des dégradations.
Le prêteur doit respecter le terme convenu sauf cas de besoin impérieux (besoin personnel, non-respect des conditions...)
A SAVOIR : le prêteur peut vendre son bien avec comme conséquence l’obligation de l’emprunteur de quitter les lieux, le prêt ne pouvant être imposé à l’acquéreur.
III - COMMENT METTRE FIN À UN PRÊT À USAGE ?
Le prêt à usage est à durée déterminée
La fin du prêt peut résulter d’un écrit ou bien à défaut d'une convention, après que le bien prêté a servi à l'usage pour lequel il a été emprunté. Dans ce cas, l’occupant doit libérer les lieux à l’échéance prévue sans qu’une mise en demeure soit nécessaire.
Néanmoins, si pendant ce délai ou avant que le besoin de l'emprunteur ait cessé, il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de son bien, il peut mettre un terme anticipé au prêt et le juge peut obliger l'emprunteur à lui rendre le bien.
L’emprunteur pourra alors prétendre à des dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait du non-respect du terme contractuel.
Le prêt à usage est à durée indéterminée
Lorsqu'aucun terme n'a été convenu, le prêteur est en droit de mettre fin au prêt à tout moment, sans avoir à motiver ou justifier d’une quelconque raison. Il doit simplement manifester clairement sa volonté de reprendre son bien - l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception permettra de donner une date certaine à la demande de reprise – et respecter un délai de préavis raisonnable.
Par exemple, les juges ont considéré comme raisonnable un préavis de 3 mois pour une occupation d’un bien longue de 22 ans.
IV - QUE FAIRE SI L’OCCUPANT REFUSE DE PARTIR ?
Si l’occupant conteste l’obligation de libérer les lieux, le prêteur devra l’assigner devant le tribunal pour demander son expulsion. En outre, il pourra demander le versement d’une indemnité d’occupation équivalente à la valeur locative pour la période illégitime de maintien dans les lieux.
Par sa souplesse, le prêt à usage constitue un outil que l’on peut adapter à chaque situation en prenant le soin de rédiger un contrat assisté d’un Avocat pour anticiper les litiges.
Le Cabinet BARALE est à votre disposition pour toute action ou information.
