Maître Michèle BARALE, Avocate - Barreau de NICE

LE DRoIT DANS SES BOTTES

QUI DOIT PAYER LES FRAIS DE RECOUVREMENT DE CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES ?

Publié le 28/06/2021 Vu 3 227 fois 2
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Si votre copropriété est confrontée à des impayés de charges, il incombe à votre syndic d’agir et de mener les démarches pour recouvrer ces charges.

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QUI DOIT PAYER LES FRAIS DE RECOUVREMENT DE CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES ?

Avant d’engager une procédure judiciaire, le syndic va le plus souvent tenter un règlement amiable auprès du copropriétaire indélicat afin que celui-ci assure le règlement de la somme due, éventuellement en convenant d’un échéancier pour étaler le paiement de sa dette dans le temps.  

Dans le cadre de ce pré-contentieux, le syndic dispose d’une série de moyens qu’il est libre d’utiliser en fonction de la situation :

  • la lettre de relance simple : celle-ci n’est pas facturable car cela fait partie des missions de gestion courante du syndic. 
  • la lettre de mise en demeure adressée par la voie recommandée avec accusé de réception : elle peut faire l’objet d’une facturation spécifique par le syndic qui est mentionné dans le contrat de syndic. 
  • le recours à un huissier qui peut délivrer une sommation ou injonction de payer ou un commandement de payer. 
  • le recours à un avocat qui adressera une lettre de mise en demeure : l’impact d’une lettre d’avocat est souvent plus important car elle montre qu’une procédure judiciaire va être engagée à défaut de paiement. 

Ces 3 derniers moyens entrainent des frais (du syndic, d’huissier, d’avocat). Se pose alors la question de savoir qui doit en supporter le coût. Le copropriétaire défaillant ou la copropriété ? 

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur

Interrogé à ce sujet, le Ministère de la justice a confirmé dans une réponse en date du 11 mars 2021 que : « Les frais du recouvrement engagés sans titre par une copropriété à l'encontre d'un copropriétaire demeurent en principe à la charge de celle-ci mais sont imputés directement et exclusivement au copropriétaire débiteur dans le cadre de la répartition des charges ». 

Concrètement, cela signifie que c’est le syndicat des copropriétaires qui règle le coût d’une lettre de mise en demeure du syndic ou d’un avocat ou d’un commandement de payer les charges de copropriété, mais que ce coût sera imputé seulement au copropriétaire défaillant dans le cadre des appels de fonds. 

Question écrite n° 13904 de Mme Dominique Estrosi Sassone – Réponse publique du 11 mars 2021

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Me Michèle BARALE

 

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1 Publié par saronno
14/11/2022 12:45

bonjour ,
mon syndic me réclame de régler une somme qui correspond aux impayés d un copropriétaire qui doit plus de 10000 euros de charges , (en sachant que l on paye 1500 euros par ans ). donc cela fait plusieurs annees que ce Mr ne paye pas et Foncia nous demande de payer l addition alors qu il n ont pas fait leur job. Dois je payer ou y a t il un recours .

Merci

2 Publié par MICHELEB
14/11/2022 13:21

En principe, les copropriétaires n'ont pas à payer la dette d'un copropriétaire défaillant dans le paiement de ses charges.Chacun paye ce qu'il doit personnellement.
En pratique, ce défaut de paiement entraine un déficit dans le budget de la copropriété qui ne peut plus faire face aux frais de conservation de l'immeuble.
Dans ce cas, l’Assemblée Générale peut décider de répartir les sommes entre les autres copropriétaires, si aucun autre moyen n’a été trouvé.
En revanche le syndic n’a pas le droit de faire un appel de fonds, de sa propre initiative, pour combler le vide.
il faudrait donc vérifier si l'assemblée a autorisé un tel appel de fonds exceptionnel et si le syndic a engagé une procédure en paiement à l'encontre du copropriétaire défaillant et si c'est le cas, s'il a obtenu un jugement et exercé les voies de recouvrement forcé.

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A propos de l'auteur
Blog de Maître Michèle BARALE, Avocate - Barreau de  NICE

Avocate au barreau de NICE depuis 1995, j’ai fondé mon cabinet en 2011. 

J'agis en droit civil, droit de la famille, droit de la responsabilité, droit immobilier et droit de l’urbanisme.

J'interviens, en contentieux ou en conseil, sur tout le territoire français, et plus particulièrement dans le ressort de la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE et de la région Sud.

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