Articles pour la catégorie : baux ruraux

Après avoir publié un article sur les formes juridiques de l’exploitation agricole, je propose de vous éclairer à propos du bail rural.

La loi met à la charge du bailleur une obligation de délivrance. L’obligation de délivrance recouvre deux obligations : - le bailleur doit mettre la chose louée à la disposition du preneur (C. civ., art. 1719, 1° ou article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) (I) - il "est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce" (C. civ., art. 1720) (II) La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains a ajouté l’obligation pour le bailleur de délivrer au preneur un logement décent (article 1719 du Code civil / article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) (III). Si le bailleur qui ne respecte pas l’obligation de délivrance, sous ses différents aspects, pourra être sanctionné (IV).

Le propriétaire du terrain loué par une société pour explorer ou exploiter une activité polluante reste responsable de la dépollution de son terrain quand l’exploitant est parti. Le maire est compétent pour exercer la police des déchets. Ces deux principes s’exercent sous conditions dans les deux cas. L’histoire qui vient vous en dira assez long sur le sujet.(les noms ont été modifiés)

Le contrat de bail commercial offre un droit de renouvellement au preneur ; or il se peut qu’au terme du contrat, le bailleur refuse de le renouveler. En principe le bailleur doit alors payer au preneur une indemnité d’éviction, en compensation de son droit au renouvellement finalement refusé, sans que celui-ci ne puisse contester son éviction. En effet, aux termes de l'article L 145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement. Le juge n’a aucun pouvoir pour forcer le bailleur à accepter le renouvellement (Cass. com. 2-7-1963). Le congé est donc un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui le délivre (Cass. 3e civ. 12-6-1996 n° 94-16.701). Ce qui signifie que le refus du bailleur de renouveler le bail sera toujours suivi d’effets, en revanche, il se peut donc qu’il doive, selon les cas, accorder une indemnité d’éviction au preneur (Cass. 3e civ. 1-2-1995). Il existe cependant deux cas où le bailleur n’a pas à payer cette indemnité. Le cas où l’immeuble est insalubre et qu’il ne peut plus être occupé en raison de son état (C. com. art. L 145-17, I-2°) ; ou bien si le refus de nouvellement a un motif grave et légitime. Notre étude se limitera à ce deuxième cas, soit dans le cadre d’un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime, et particulièrement au rôle de la mise en demeure délivrée, ou non, par le bailleur.