Articles pour la catégorie : droit de l'immobilier

Dans le cadre d’une vente d’immeuble, il arrive que ce soit au moment de signer l’acte authentique que l’acheteur pointe des vices cachés, et refuse ainsi la signature. Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est effectivement tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine. Cependant, il ne l’est pas lorsque les vices sont apparents et que l’acheteur a pu s’en convaincre lui-même (art. 1642). La jurisprudence en a déduit qu’il fallait distinguer entre l’acheteur non-professionnel et l’acheteur professionnel (qui est présumé connaître les vices). L’appréciation de l’existence d’un vice caché est soumise à l’appréciation des juges du fond. La jurisprudence est venue préciser la notion de vice caché.

Le syndic ne peut normalement entreprendre des travaux de réparation ou de réfection de parties communes de l'immeuble sans avoir obtenu au préalable l'autorisation de l'assemblée générale, compétente en la matière (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). De tels travaux entraînant le plus souvent des dépenses élevées pour la collectivité, il est logique que celle-ci soit en mesure d'en apprécier l'opportunité avant de permettre au syndic de les réaliser. D'un autre côté, des circonstances imprévues peuvent rendre indispensables et urgentes des réparations à l'immeuble, qu'il n'est pas possible de différer dans l'attente d'une décision de l'assemblée générale. C'est pourquoi, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 habilite le syndic, en cas d'urgence, à faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Que se passera t-il au décès du locataire ?

Aux termes d’un bail commercial, il est d’usage pour le preneur de veiller en bon père de famille à l’entretien du local dans lequel il dispose d’un titre de jouissance. Néanmoins, il peut arriver que des dommages soient causés dans le local non du fait du preneur lui-même mais par d’autres. En matière de bail commercial, il s’agira bien souvent des clients. - Le locataire est-il donc responsables des dégradations causées par ses clients ?

Le statut de bail commercial donne droit à plusieurs avantages, tels que le bail de 9 ans et le droit au renouvellement. En principe, pour bénéficier de ce statut, le preneur doit être immatriculé au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Cependant, dans les cas où le preneur n’est pas soumis à immatriculation, il existe la possibilité d’une soumission volontaire au statut des baux commerciaux.

En matière de bail d’habitation, la reprise pour habiter consiste pour le bailleur à donner congé au preneur en fin de bail lorsqu’il souhaite l’occuper lui-même (ou un membre de sa famille). Les conditions de reprise d'un logement loué sont strictement réglementées par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Notre article s'articulera essentiellement autour du congé pour reprise. Ce congé pour reprise donne lieu à un contentieux important, tant les situations et les conditions à remplir sont nombreuses. En effet le défaut d'occupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise ouvre au profit du locataire une action fondée sur la responsabilité contractuelle du bailleur (Cass. 3e civ. 19-6-1991), ce dernier s'exposant à devoir payer des dommages-intérêts au locataire (Cass. 3e civ. 19-4-2000 n° 98-21.124).

le locataire commercial doit utiliser la chose louée suivant la destination portée dans le bail. Tout changement d’activité, pourrait entraîner la résiliation du bail. Le législation des baux envisage divers cas de déspécialisation Celle-ci sera partielle,ou totale. De quoi s'agit-il ?

L’obligation de délivrance conforme d’un bien par le bailleur est extensive et comprend aussi l’obligation de sécurité. Cette obligation de sécurité peut être lourde puisque dans le cas de vices cachés le bailleur sera nécessairement responsable, même s’il a pris des mesures pour l’assurer. Cette obligation peut concerner la vétusté des lieux (installation électrique…) voire leur mauvais état sanitaire (amiante…), qui seront souvent caractérisés par un non-respect des normes en vigueur. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. Cette obligation doit être exécutée à la date de prise d'effet du bail, sauf clause contraire.

Lorsque le locataire d’un bail commercial connait des difficultés financières avec son fonds de commerce, il se peut qu’il soit amené à cesser le paiement des loyers. Dans cette situation, le bailleur voudra faire prononcer la résiliation judiciaire du bail pour récupérer son local. Ce qui aura pour conséquence logique de fortement déprécier le fonds de commerce du preneur, le conduisant potentiellement vers la liquidation judiciaire. Quels sont alors les droits des créanciers du bailleur, pour lesquels le fonds de commerce constitue un gage ?

Il est rare que le loyer fixé d’un commun accord entre les parties demeurent inchangé pendant toute la durée du bail. La loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux d’habitation autorise le bailleur a procédé à une révision du bail mais encadre cette faculté de révision. Pour que la révision du loyer puisse s’opérer, la loi exige une stipulation conventionnelle de révision. La variation du loyer pendant le cours du bail suppose une clause du contrat ou un avenant. À défaut, le loyer convenu au départ restera le même pendant toute la durée du bail. Il convient de distinguer la révision de l'indexation, même si les deux ont pour finalité commune de permettre une variation du loyer. La clause d'indexation, encore appelée "clause d'échelle mobile" est celle par laquelle le bailleur entend faire augmenter le loyer dans une proportion correspondant à la hausse du coût de la vie. L'intérêt d'une clause d'indexation est de prévoir une variation automatique du loyer, qui prendra effet de plein droit à la période définie par le contrat. Les clauses qui tendent à faire varier le loyer sans faire référence à l’indexation sont des clauses de révision. Il existe une grande liberté contractuelle sur les clauses de révision mais la rédaction de ces clauses ne doit pas pour autant être ambigue. Nous verrons les modalités de la révision et la jurisprudence applicable à certaines situations