Articles

Tous les copropriétaires doivent participer aux charges de fonctionnement, d’administration, d’entretien et de gestion de la copropriété. Dès lors, ils ont l’obligation de s’acquitter de ces charges de copropriété (art 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Néanmoins, de plus en plus souvent, certains copropriétaires refusent de payer les charges de la copropriété en s’opposant aux appels de fonds effectués par le syndicat. C’est dans ces conditions que le syndicat procède au recouvrement des charges. Dans le cadre de cette procédure, le syndicat se prévaut souvent du fait que les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires. En effet, en principe, le seul fait pour l'assemblée générale d'approuver les comptes présentés par le syndic rend exigibles les quotes-parts de charges. Il appartient toutefois au syndicat demandeur en paiement des charges de rapporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées conformément à l’article 1315 du Code civil. Toutefois, comme le rappelle la Cour d’Appel de Paris dans un arrêt du 12 octobre 2011 le fait que les comptes ont été approuvés par l’assemblée ne s’oppose pas à ce qu’un copropriétaire oppose au syndicat d’éventuelles erreurs dans la tenue de son compte individuel (CA Paris, pôle 4, 2e ch., 12 oct. 2011, Varin c/ Synd. représ. par Cabinet Varenne Champagne : JurisData n° 2011-02202). A cet égard, l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que « l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ». Il convient de préciser que le copropriétaire peut contester ses charges tant leur montant que leur répartition.

Après avoir analysé les DEROGATIONS LEGALES A LA COMPETENCE DES TRIBUNAUX, je me pencherai sur les dérogations contractuelles de compétences.

En cas de contentieux entre deux ou plusieurs parties, la compétence du tribunal à saisir dépendra de la nature du litige. La loi fixe des règles de compétence permettant de déterminer le tribunal compétent. Celles-ci s’appliquent à tous, sachant qu’il est parfois possible d’y déroger.

Face à une agression physique, les victimes sont souvent bien seules pour faire valoir leurs droits, soit que l'auteur n'ait pas été identifié, soit qu'il soit insolvable. Heureusement, les victimes ont des droits qui doivent être appliqués.

Après avoir présenté le panel de l'organisation des tribunaux dans un article précédent, je présenterai les dérogations envisageables, sous couvert que la compétence ne soit pas d'ordre public.

Le 8 mars 2012, la première chambre civile de la Cour de cassation a jugé que la mention manuscrite prévue par l’article L. 341-2 du code de la consommation doit obligatoirement être inscrite par toute personne physique qui s’engage en qualité de caution par acte sous seing privé envers un créancier professionnel du crédit tel qu’une banque, à peine de nullité de l’engagement de caution (Cass. Civ. I, 8 mars 2012, N° de pourvoi: 09-12246).

Si en principe, le débiteur doit s’acquitter des sommes mise à sa charge par un jugement de condamnation, il se peut que ce dernier soit, compte tenu de sa situation, dans l’impossibilité de s’exécuter. Dans un tel cas, le débiteur peut solliciter du juge des délais de paiement. En effet, l’article 1244-1 du Code civil dispose que « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ». L’octroie de délai de paiement a pour effet d’interdire tout acte d’exécution à l’encontre des biens du débiteur. Toutefois, il ne fait pas obstacle aux mesures conservatoires. Ainsi, le créancier demeure en droit de prendre toutes mesures propres à sauvegarder ses intérêts. Cet article a pour objet de rappeler les conditions d’octroi des délais de paiement (1) ainsi que de préciser les particularités de la décision du juge en la matière (2).

La responsabilité du copropriétaire du fait de son locataire : Il est fréquent que les lots de copropriété fassent l’objet d’une location. Or, les preneurs sont également susceptibles de provoquer des troubles anormaux de voisinage ou d'autres dommages au détriment du syndicat ou de l'un de ses membres. En vertu de l’autonomie du contrat de location par rapport au régime de la copropriété le copropriétaire bailleur est, en principe, directement responsable des agissements dommageables imputables à son locataire. En effet, il doit veiller à ce que ce dernier, auquel il n'a pu, par le bail, transmettre plus de droits qu'il n'en possède lui-même pour la jouissance du lot, respecte aussi bien les obligations générales de voisinage que les prescriptions du règlement de copropriété. Il incombe donc au copropriétaire bailleur de sélectionner ses locataires en s'assurant que leurs activités sont compatibles avec la destination contractuelle des locaux prévue dans le règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 3 mars 1999 : JCP G 1999 IV 1762). Dans cet article, il s’agira de préciser les cas dans lesquels le copropriétaire peut engager sa responsabilité du fait de son locataire puis dans un second temps de rappeler quelques règles concernant le régime de l’action en responsabilité.

Certaines particularités sont à prendre en compte dans l'évaluation des donations rapportables... En principe le rapport est égal à la valeur du bien donné au moment du partage, selon l'état de ce même bien au moment de la donation. Sera donc prise en compte la moins-value ou la plus-value acquise par le bien donné, mais en vertu de la seule inflation et uniquement en fonction de l'état du bien au moment de la donation. Si le bien a été vendu avant le décès, c'est la valeur du bien au moment de la vente par rapport à son état au moment de la donation qui sera considérée Si un héritier a racheté un autre bien avec le produit de la cession, c'est la valeur de ce bien lors du décès qui sera rapportée à la succession au prorata du montant réinvesti. Pourtant 3 particularités sont à rappeler...

La réglementation du crédit immobilier s'inscrit dans le cadre d'une volonté politique de permettre au plus grand nombre de pouvoir accéder à la propriété. Le crédit immobilier est régi par trois séries de textes. D'une part, le crédit immobilier est un contrat de prêt d'argent, il relève donc du droit commun des prêts d'argent contenu dans les articles 1905 à 1914 du Code civil. Il relève aussi du Code monétaire et financier en ce que celui-ci traite de la distribution des prêts, des opérations de crédit ou du taux légal. Mais surtout, le crédit immobilier relève des articles L312-1 à L312-36 du Code de la consommation, des articles L313-1 à L313-16 du même code qui traitent des dispositions communes au crédit à la consommation et au crédit immobilier et des articles R312-1 à R313-10 du Code de la consommation. Les articles du code de la consommation représentent un droit dérogatoire au droit commun du prêt. Par conséquent, si ce droit spécial n’est pas applicable il convient de revenir au droit commun. En l’absence de définition légale on peut dire que le contrat de crédit immobilier est un contrat synallagmatique conclu entre un prêteur et un emprunteur aux fins de financer l'achat ou la construction d'un immeuble. Ce contrat de crédit immobilier, lorsqu'il entre dans le champ d'application des article L312-1 et suivants du Code de la consommation un contrat formaliste qui engendre des obligations partiellement définies par la loi. Seront ici envisagées la formation du crédit immobilier et le contentieux du crédit immobilier.