Articles pour la catégorie : locations

Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice et ce même contre un copropriétaire. Il revient alors au syndic en sa qualité de représentant du syndicat d’intenter l’action ou de représenter ses intérêts en défense. L’assemblée générale des copropriétaires doit prendre la décision d’agir en justice et d’autoriser le syndic à le faire en son nom. Alors seulement il pourra agir. Toutefois, le syndic peut agir sans autorisation lorsqu’il s’agit de recouvrir des charges auprès de copropriétaires débiteurs ou lorsque l’urgence commande une action rapide. L’autorisation de l’assemblée requiert un vote à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. Toutefois, un copropriétaire seul peut parfois exercer une action en justice en cas de dommages causé aux parties communes (article 15 de la loi de 1965). Aussi, cet article a pour objet de préciser les conditions dans lesquelles un copropriétaire peut intenter une action individuelle après avoir rappeler le principe de l’action collective exercée par le syndic.

Contrairement aux dispositions de l'article 1717 du Code Civil disposant que la sous-location est possible si le contrat ne l'interdit pas, la sous location est en principe prohibé par l’article L145-31 du Code de commerce pour les baux commerciaux. Mais elle peut être autorisée à certaines conditions. En pratique, les conditions légales ne sont pas toujours respectées de sorte que la question s’est posée de savoir si le propriétaire pouvait agir contre le sous locataire directement afin de l’expulser. Aussi, cet article a pour objet de rappeler les conditions à respecter pour que la sous location soit légale avant de voir les recours du propriétaire en cas de sous location irrégulière.

La loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l'allégement des démarches administratives comporte une disposition de nature à modifier la règle applicable en matière de congé

La 2ème chambre civile de la Cour de Cassation est venue préciser dans une décision récente du 22 février 2012 que l'appel contre un jugement d'orientation est formé, instruit et jugé selon la procédure à jour fixe, à peine d'irrecevabilité relevée d'office.

Le 5 avril 2012, la première chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le négociateur immobilier n’a pas le droit au paiement de ses commissions relatives aux ventes qu’il a conclu à défaut d’être titulaire de la carte professionnelle ou de l’attestation préfectorale et ce malgré les contrats qui ont pu être conclus entre les parties et prévoyant les modalités de rémunération du négociateur immobilier (Cass. Civ. I, 5 avril 2012, N° de pourvoi: 11-15569)

Les propriétaires de locaux commerciaux invoquent souvent la modification des facteurs de commercialité au moment du renouvellement du bail. En effet, cet argument peut leur permettre d’obtenir le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative. Par ailleurs, c’est le seul motif valable lors de la révision triennale du bail commercial. Les facteurs locaux de commercialité sont définis à l’article 23-4 du décret du 30 septembre 1953. Ils dépendent de l’importance de la ville, du quartier ou de la rue, de la réparation des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport et de l’attrait particulier que présente l’emplacement. La modification de ces facteurs locaux de commercialité fait l’objet d’une abondante jurisprudence. Cet article a pour objet de préciser ce qui faut entendre par modification des facteurs locaux de commercialité. Tout d’abord, il convient de rappeler que pour justifier le déplafonnement, la modification des facteurs locaux de commercialité doit être intervenue entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif (Cass. 3e civ., 11 déc. 1996 : Gaz. Pal. 1997, 1, p. 208). Toutefois, il ne suffit pas qu’une telle modification soit constatée. Il faut que l’amélioration de la commercialité présente un intérêt pour le commerce considéré. En effet, une même modification peut avoir des incidences tout à fait différentes sur des commerces distincts. A cet égard, la Cour de cassation est venu préciser qu’il convenait de tenir compte non pas de la destination contractuelle mais du commerce effectivement exercé par le locataire (Cass 3ème civ 31 mars 1998 Loyers et Copr, 1998 n°215).

Tous les copropriétaires doivent participer aux charges de fonctionnement, d’administration, d’entretien et de gestion de la copropriété. Dès lors, ils ont l’obligation de s’acquitter de ces charges de copropriété (art 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Néanmoins, de plus en plus souvent, certains copropriétaires refusent de payer les charges de la copropriété en s’opposant aux appels de fonds effectués par le syndicat. C’est dans ces conditions que le syndicat procède au recouvrement des charges. Dans le cadre de cette procédure, le syndicat se prévaut souvent du fait que les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires. En effet, en principe, le seul fait pour l'assemblée générale d'approuver les comptes présentés par le syndic rend exigibles les quotes-parts de charges. Il appartient toutefois au syndicat demandeur en paiement des charges de rapporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées conformément à l’article 1315 du Code civil. Toutefois, comme le rappelle la Cour d’Appel de Paris dans un arrêt du 12 octobre 2011 le fait que les comptes ont été approuvés par l’assemblée ne s’oppose pas à ce qu’un copropriétaire oppose au syndicat d’éventuelles erreurs dans la tenue de son compte individuel (CA Paris, pôle 4, 2e ch., 12 oct. 2011, Varin c/ Synd. représ. par Cabinet Varenne Champagne : JurisData n° 2011-02202). A cet égard, l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que « l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ». Il convient de préciser que le copropriétaire peut contester ses charges tant leur montant que leur répartition.

Les logements locatifs sociaux sont des logements proposés par les bailleurs sociaux, société d’HLM et société d’économie mixte qui s’adressent aux ménages à revenus modestes ne dépassant pas un certain plafond de revenu tenant compte de leur situation familiale. Les logements locatifs sociaux sont régis par le Code de la construction de l’habitation qui renvoie, pour partie, à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relatif aux baux d’habitation et à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. Toutefois, le régime des logements locatifs sociaux qui se veut plus protecteur du locataire conserve des aspects particuliers. Cet article a pour objectif de préciser certains aspects particuliers du régime des logements sociaux.

La Commission des clauses abusives recommande la suppression de vingt-quatre clauses abusives insérées dans les contrats de syndic de copropriété, et notamment celles qui incitent le syndic à procéder à une double facturation d'un même service. Il est impératif que les copropriétaires réunis en assemblée générale et leurs représentants du conseil syndical se manifestent auprès de leur syndic pour exiger la suppression de telles clauses qui contreviennent à des dispositions légales et/ou réglementaires.

Le syndicat de copropriété ne peut pas mettre à la charge de tous les copropriétaires des dépenses de la copropropriété, concernant des travaux d'entretien d'une partie seulement de l'immeuble (ou parties communes spéciales). Si ces charges communes spéciales sont prévues par le réglement de copropriété, elles doivent être réparties seulement entre les copropriétaires dont les lots privatifs sont concernés par ces parties communes spéciales. Ainsi, une clause du réglement de copropriété qui prévoit de dispenser certains copropriétaires de contribuer à ce type de dépenses, est juridiquement valable.