Articles pour la catégorie : locations

Il résulte de la loi et de l'article 1751 du code civil qu'en cas de décès de l'un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément . La loi n° 2001-1135 du 3 décembre 2001 qui a accru les droits du conjoint survivant reconnaît au conjoint survivant cotitulaire du bail un droit exclusif sur le logement familial, suite au décès de son époux. Quel est le sort de la femme, en cours de procédure de divorce, lorsque son époux est décedée? La Cuur de Cassation a reconnu à l'épouse , un droit exclusif sur le bail et ce même si elle avait renoncé à ce droit au cours de la procédure de divorce. (Cass. 3e civ., 18 mai 2011, ). Cet arrêt permettra sans doute à un grand nombre de personnes de solliciter la réintégration dans les lieux.

Lors de la vente d'un fonds de commerce, il parfois que l'acheteur demande la nullité de la vente en raison d ela réticence dolosive du vendeur. Il peut considérer que son consentement a été vicié dans la mesure où le vendeur a omis, de manière délibérée, de l'informer sur une information determinante. Outre l'intention du vendeur de tromper, la Cour de Cassation rappelle "que le caractère déterminant de l’information litigieuse sur les conditions de la vente » doit être démontrée. Nous reviendrons sur les conditions permettant à l'cheteur de soulever la réticence dolosive.

Au cours d’un bail commercial, les parties peuvent décider librement d’un commun accord de rompre leurs relations contractuelles. Le bailleur et le locataire peuvent s’entendre pour rompre la bail, ce qui permet au bailleur de reprendre possession de son bien rapidement et au locataire de ne plus payer les loyers et charges jusqu’au terme de la période triennale en échange d’une libération des lieux. Cette résiliation est soumise à un formalisme, puisque l’exigence d’un écrit est nécessaire. Dans la pratique, les parties prendront la précaution de rédiger en des termes clairs les modalités de cette résiliation amiable. Cet article vise à mettre en lumière le principe de la résiliation amiable du bail commercial, ainsi que ses principaux mécanismes.

En application de l’article 1722 du code civil, la destruction totale du bien loué entraîne la résiliation de plein droit du bail et la perte par le preneur de ses droits contractuels et statutaires. Dès lors, ce dernier ne peut plus prétendre au versement d’une indemnité d’éviction qui ne lui serait pas définitivement acquise au jour du sinistre et ne serait pas encore entrée dans son patrimoine : tel est le rappel formulé par la Cour de cassation dans un arrêt du 29 juin 2011.

La force obligatoire des avants contrats n’étant pas expressément affirmée par le Code Civil, la jurisprudence a progressivement précisé leur régime. Lors de la signature d’une promesse unilatérale de vente, le promettant confère au bénéficiaire de la promesse le droit d’acquérir le bien à condition qu’il lève l’option dans les délais fixés dans la promesse. Dans un certains nombres de cas, le promettant peut refuser de signer l’acte authentique et ce alors même que le bénéficiaire a levé l’option dans les délais. (Cass. Civ. III, 11 mai 2011, pourvoi n° 10-12.875) La jurisprudence refuse dans ce cas au bénéficiaire de la promesse d’obtenir l’exécution forcée de la vente et ne lui accorde que des dommages et intérêts. Mais lorsque le promettant décède, ses héritiers peuvent-il renoncer à vendre le bien au bénéficiaire de la promesse et refusaient l’exécution forcée ? C’est à cette question que la Cour de Cassation a répondu dans un arrêt en date du 8 septembre 2010 en estimant que « le promettant avait définitivement consenti à vendre et que l'option pouvait être valablement levée, , après son décès, contre ses héritiers tenus de la dette contractée par leur auteur, sans qu'il y eût lieu d'obtenir l'autorisation du juge des tutelles ». Par cette solution, les héritiers du promettant se voient contraindre de vendre le bien en vertu d’une obligation de donner.

Lorsque le locataire ne paie plus le loyer ou le paie avec retard, il peut etre tentant pour le bailleur de lui imputer des frais de relance. Un bailleur peut il-il imputer des frais de relance à l'encontre d'un locataire? Dan sun arrêt en date du 13 juillet 2011, la Cour de Cassation a répondu par la négative, estimant sur le fondement des dispositions de l'article 4, paragraphe p de la loi du 6 juillet 1989, introduites par la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement) que doit être réputée non écrite toute clause d'un bail d'habitation qui fait supporter au locataire, notamment, des frais de relance. Cet aricle a pour but d'éclairer le locataire en distinguant les clauses abusives des clauses réputées non écrites.

L’obligation de paiement des loyers constitue un des devoirs principaux incombant au locataire, quelle que soit la nature de son bail. Cependant, la procédure d’expulsion, engagée sur autorisation judiciaire, vise à assurer certaines garanties au profit du locataire. La question s’est posée à propos d’une société ayant acquis une deuxième société suite à l’ouverture d’une procédure collective (CE 22 octobre 2010 n° 328721, SCI RG Coche) le bailleur pouvait -il rechercher la responsabilite de l'Etat qui refusait d'accorder son coucours pour expulser le cessionnaire d'un fonds de commerce?

De nombreux acquéreurs souhaitent obtenir la nullité de la vente du bien immobilier qu'ils ont acheté et entendent obtenir la restitution des fonds versés. Pour cela, il sera nécessaire d'obtenir un titre exécutoire. Cette note résume succintement les effets de l'annulation d 'une vente. L’annulation d’une vente aura, quelque soit sa cause, des effets rétroactifs. Ceci signifie que chacune des parties doit procéder aux restitutions nécessaires pour que chacune se retrouve dans la même situation que celle avant la conclusion du contrat. Ces conséquences rétroactives ne sont pas toujours aisées à identifier. La Cour d’Appel d’Angers s’est notamment prononcée sur cette question, à propos des dégradations et des aménagements licites (CA Angers 9 mars 2010 n° 06-150, 1e ch. A, Vetillard c/ Augu).

Pour pouvoir reprendre le logement loué, le bailleur doit normalement recourir à la procédure d’expulsion. Cependant, depuis la loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010, un article 14-1 a été inséré dans la loi du 6 juillet 1989 et qui dispose que « lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement ». Il existe désormais un droit de résiliation unilatérale du bail au profit du bailleur qui permet de contourner la procédure d’expulsion et d’en éviter les délais, notamment celui de deux mois à partir de la délivrance d’un commandement de quitter prévu à l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991.

La Cour de cassation a jugé récemment que l'administrateur de biens manque à son devoir de conseil s'il n'a pas informé le bailleur que les logements conventionnés dont il a la gestion ont bénéficié de subventions de l'Anah.