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le bail commercial dérogatoire apparait comme une alternative efficace face aux exigences des baux commerciaux soumis au statut, cependant les preneurs et bailleurs devront faire attention à la reconduction tacite de ce bail précaire.

La différence entre les baux commerciaux et les baux dérogatoires (non soumis au statut) sont importantes et soulèvent des problématiques différentes. Il faudra ainsi choisir entre stabilité et précaution

Par un arrêt récent en date du 8 décembre 2010 la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation est venue rappeler que les parties à un bail commercial ne peuvent faire échec à l’écoulement d’un délai minimum d’un mois entre le commandement de payer ou la sommation d‘exécuter et la résiliation de plein droit du bail et que la violation de cette disposition légale est sanctionnée par la nullité.

Conditions de validité des clauses d'indexation en matière de baux commerciaux, une liberté limitée...

le congé pour renouvellement du bail commercial est une étape décisive dans les relations entre le bailleur et son preneur. Les litiges entre les parties trouvent souvent leur origine lors de ce renouvellement avec un bailleur voulant déplafonner son bail et un preneur exigeant les mêmes conditions qu'auparavant.

le locataire a t'il droit au renouvellement de son bail commercial s'il n'exploite pas effectivement le fonds de commerce?

La rédaction du bail commercial est parfois laconique au point que les parties n’aient pas pris le soin de rédiger des clauses visant à aménager la répartition des travaux entre le locataire et le bailleur. Portant, les travaux sont un enjeu lors de la négociation du bail commercial des baux et au cœur de nombreux litiges. Cette note a vocation à éclairer les parties en définissant les principes régissant les travaux d’entretien et de réparation dans les lieux loués, sous réserve des aménagements conventionnels. Les Tribunaux rendent régulièrement des décisions qui s’inscrivent souvent dans un courant jurisprudentiel mais parfois la jurisprudence remet en cause la volonté des parties. La répartition est prévue légalement dans des dispositions du code civil (I), pourtant la loi ne prévoit rien de spécifique. C'est donc les parties via le contrat qui définissent cette répartition (II). Il est donc important de soigner la rédaction des clauses pour éviter une répartition déséquilibrée des charges. De surcroit si une répartition conventionnelle est possible, il n’est pas permis de se décharger totalement de son obligation (III).

Dans le cadre du statut des baux commerciaux, le décret du 30 juillet 1953 a institué un régime très protecteur en faveur du locataire, avec des règles strictes, qui sont d'ailleurs fréquement d'ordre public. C'est notamment le cas concernant la durée du bail, fixée pour une durée minimale de 9 ans, et dont l'expiration se fait selon un formalisme particulier. Afin de ne pas être enfermé dans ce statut, il est tout de même possible de conclure des conventions autres que le bail commercial.

Lorsque le preneur se trouve en liquidation judiciaire, le liquidateur fera le choix soit de résilier le bail, soit de le poursuivre en vue de sa cession. Lorsque le liquidateur décide de résilier le bail, elle est notifiée au bailleur et s’impose à lui. Dans ce cas, le bailleur devra obtenir la restitution des locaux et ses clés. En revanche, lorsque le liquidateur décide de poursuivre le bail, il ne dispose pas toujours de liquidités permettant de régler le bailleur et cela peut lui être d’une grande difficulté. Il arrive également parfois que le bailleur s’oppose à cette cession car il estime que le bail est résilié de plein droit soit pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire, soit pour des causes postérieures. Si dans le premier cas, il s’agira essentiellement de faire constater la résiliation pour manquement du locataire à des obligations de faire (réparations, travaux etc..) ou de ne pas faire, dans le second cas, le bailleur agira pour obtenir le paiement des loyers et charges postérieures au jugement de liquidation que le liquidateur ne peut pas régler. Il faut bien comprendre que le bailleur qui doit attendre la cession pour être payé peut se retrouver également en difficulté. La loi lui permet d’agir et d’obtenir la résiliation judiciaire du bail nonobstant l'ouveture et les effets d'une procédure de liquidation judiciaire.

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