Articles pour la catégorie : locations

Après avoir abordé la notion de droit d'usage et d'habitation et la naissance de ce droit, je me cantonnerai aux obligations issues de ce droit. Cet article est la suite logique de DROIT D'USAGE ET D'HABITATION: RIEN A VOIR AVEC L'USUFRUIT

Un droit de propriété peut être vendu dans sa totalité ou de façon démembrée. Ainsi,rien n'empêche le propriétaire d'un logement de transmettre ou vendre son droit réel sur le bien: l'usufruit (qui permet la jouissance du bien , la perception des fruits ) ou la nue-propriété. Rien n'empêche aussi de céder, de façon encore plus restreinte un simple droit " d'usage et d'habitation" qui confère des droits encore moins importants ...

Lors de la vente d’un fonds de commerce ou d’une cession de droit au bail, le bailleur peut prendre plusieurs précautions (clause d’agrément, clause De garantie solidaire etc..) afin que le titulaire du droit au bail reste garant de l’exécution des droits et obligations attachés au bail qu’il cède. Pour autant, le bailleur ne saurait se prévaloir à l’encontre du cessionnaire des manquements fautifs imputables personnellement au cédant sauf dans certains cas précis. Cet article a vocation à traiter quelques aspects juridiques dans la relation bailleur-vendeur-acheteur dans le cadre d’une cession de droit au bail ou d’une vente de fonds de commerce comprenant ledit droit au bail.

La suspension du paiement du loyer et l’exception d’inexécution De nombreux locataires qui subissent des troubles de jouissance dans le cadre de l’usage de leur local commercial, envisagent de suspendre le paiement de leur loyers et charges. Avant d’interrompre le paiement, le locataire devra prendre la précaution d’agir selon un intérêt légitime car il doit garder à l’esprit que le paiement du loyer est une obligation et que nul ne peut se faire justice à lui-même. L’obligation de payer le loyer qui pèse sur le locataire est prévue par le code civil mais également le contrat de bail qui lie les parties. Cela étant, la jurisprudence reconnaît au locataire le droit de suspendre le paiement des loyers et charges en raison de l’impossibilité d’user de la chose du fait du bailleur à ses manquements.

Selon l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la personne qui se porte caution doit faire précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. L’arrêt de la Cour de cassation du 14 Septembre 2010 (n° 09-14.001) confirme la rigueur avec laquelle ce texte est appliqué.

Un commandement de payer des loyers comportant deux délais différents peut être annulé si cette mention crée une confusion dans l'esprit du locataire en l'empêchant d'appréhender le sens exact et la portée de l'acte.

DPE ET BAUX COMMERCIAUX

De nombreux propriétaires qui n’ont pas le temps de trouver un locataire pour occuper leur bien immobilier confie cette tâche à un mandataire de gestion. Variante de la catégorie plus large de "gestion immobilière", le mandat de gestion locative est celui par lequel l'administrateur de biens réalise, au nom et pour le compte du propriétaire, l'ensemble des actes usuels d'administration et de conservation du ou des immeubles gérés, la conclusion de baux et suivi de leur exécution par les parties. C’est le mandataire de gestion qui doit partir à la recherche d’un locataire et qui se charge de conclure le contrat de location avec ce dernier. Il pèse alors un certain nombre d’obligation sur le mandataire de gestion chargé de conclure ce contrat de location. C’est pourquoi, la mandataire de gestion locative doit être très vigilent pour ne pas commettre de faute dans l’exécution de son mandat et ainsi éviter de voir sa responsabilité engagée.

la qualification de grosses réparations suppose que l'on soit en présence de travaux qui atteignent la structure même de l'immeuble ou la solidité générale du bâtiment

Le statut des baux commerciaux n'est, en principe, applicable qu'aux contrats de bail portant sur des lieux dans lesquels est exploité un fonds de commerce (article L. 145-1 eu suivants du code de commerce). Cependant, par exception, un bail dérogatoire, destiné à échapper à ce statut protecteur des intérêts du locataire, peut constituer une arme dangereuse, à effet boomerang, pour tout propriétaire-loueur qui ne saurait pas bien le manier. On pourrait dire qu’en cette matière, trop n’en faut ou bien, que bail dérogatoire sur bail dérogatoire ne vaut. De quoi s’agit-il ? Avant d’analyser la législation applicable et son application jurisprudentielle, je me pencherai sur la définition. Ensuite, je m’interrogerai sur la question de savoir si un tel bail, une fois prorogé expressément voire tacitement, du fait d’une certaine tolérance au maintien dans les lieux n’est pas sans risques.