Articles pour la catégorie : droit de l'immobilier

Quel est le sens de l'interdiction de sous location ?

Convaincue qu’elle pourrait vendre plus cher son logement, madame R. a décliné une offre d’achat, pourtant présentée au prix du mandat par l’agent immobilier qu’elle a engagé. Celui-ci peut-il se retourner contre elle ?

B. est propriétaire d’un appartement depuis plus de cinq ans, situé sur Paris. Dans le courant du mois d’août 2012, Monsieur B. souhaite remettre en location cet appartement, après avoir reçu un congé de son locataire, arrivant à expiration le 31 août 2012. Persuadé de trouver un nouveau locataire sans difficulté, Monsieur B. envisage d’augmenter considérablement le prix du loyer, en demandant désormais 1.300 Euros de loyer mensuel, au lieu des 950 Euros fixées précédemment. Monsieur B. est-il libre de relouer son appartement au prix de son choix ?

A la suite d’une visite de contrôle dans votre commerce, vous avez reçu d’une autorité administrative une injonction d’effectuer des travaux de mise aux normes en matière de sécurité et ou d’hygiène. Vous devez réaliser avant 2015 des travaux pour rendre votre commerce accessible aux personnes handicapées à mobilité réduite. Vous êtes propriétaires de murs commerciaux pour lesquels votre locataire vous demande de procéder à des travaux rendus indispensables à la poursuite de son activité. Qui du preneur ou du bailleur doit payer pour ces travaux de mise aux normes du local commercial ?

La loi n°2012-387 du 22 mars 2012 permet désormais aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord au vote des travaux d'amélioration de leur immeuble de payer du les charges financières y afférentes, en 10 annuités égales.

Une copropriété est un lieu de communauté au sens propre, en ce qu’elle réunit divers propriétaires dans un espace réduit. Chaque immeuble est particulier par ses dimensions, par sa construction et son architecture, par son environnement, par le confort qu'il donne à ses occupants. En raison de sa complexité, la destination de l'immeuble est révélateur des divergences d’intérêts en présence. Les copropriétaires doivent donc s’organiser pour respecter à la fois la vie en communauté et à la fois la vie personnelle de chacun des copropriétaires. La loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, vise à encadrer ces relations. Ainsi, les copropriétaires déterminent ensemble la destination de l’immeuble qu’ils partagent. Chacune des parties privatives attribuées à un copropriétaire est affecté à un usage prévu ou non par le règlement de copropriété. Pourtant l’affectation des parties privatives est source d’un important contentieux judiciaire. Elle pose des problèmes tant au moment de l’acquisition d’un bien immobilier, que lors de sa jouissance ou de sa vente. Est ce qu’un copropriétaire est libre d’utiliser ses parties à sa guise ? Les organes de la copropriété peuvent-ils s’opposer à l’affectation déterminée librement par un copropriétaire ? Pour apprécier les droits de chaque propriétaire, il importe de bien saisir certaines notions telles que la destination de l’immeuble (I) ou celle de l’affectation des parties privatives (II). Enfin, il est nécessaire d’avoir connaissance de l’étendue du contrôle du juge en la matière (III).

En matière de bail commercial, les charges locatives sont considérées comme des sommes accessoires au loyer principal au même titre que les frais de réparation des locaux. Les charges locatives sont constituées de l’ensemble des frais nécessaires à l’entretien et au fonctionnement d’un local ou d’un immeuble. Elles peuvent comprendre les diverses taxes et impôts (taxe foncière, taxe d’ordures ménagères), les charges de copropriété (entretien des parties communes) et tous les frais relevant de la consommation d’énergie (eau, électricité, chauffage). Tant le Code de commerce et que le Code civil sont muets sur la répartition des charges entre le bailleur et le preneur. En effet, le statut des baux commerciaux ne comporte aucune disposition relative aux charges récupérables par le bailleur auprès du locataire, il leur incombe donc de « contractualiser leurs obligations en la matière » (CA Paris 17 oct. 1995). Par conséquent, il appartient au bailleur et au preneur d’en définir les modalités de répartition en vertu du principe de la liberté contractuelle (I). Ceux-ci devront porter une attention toute particulière à la rédaction des clauses y relatives au risque de se voir imposer une interprétation stricte des dispositions du bail par le juge lors d’un éventuel litige (II).

Quelques notions de base sur le permis de construire sont abordées.

En principe, le bail donné à un locataire pour lui permettre d’exploiter son fonds de commerce est un bail commercial qui est soumis à une législation particulière : le droit des baux commerciaux. Ces types de baux sont conclus pour une durée minimum relativement longue (9 ans avec droit au renouvellement) assortie d’une ensemble de garanties légales relativement contraignante (congé triennale et droit au renouvellement, droit à indemnité pour le locataire en cas de récupération du local par le bailleur…). Dans certains cas, ces dispositions peuvent ne pas satisfaire les attentes des parties. En effet, le commerçant ou l’artisan preneur peut souhaiter prendre à bail les locaux pour une durée plus courte. Cela peut être intéressant par exemple s’il souhaite simplement tester le marché local avant de développer sérieusement son activité. De même, le bailleur peut être désireux de ne pas s’engager sur une durée trop longue et d’éviter ainsi les dispositions contraignantes du statut des baux commerciaux. Les parties peuvent se soustraire aux contraintes propres à la législation particulière applicable aux baux commerciaux en concluant un bail dit dérogatoire. Le bail dérogatoire est un bail de courte durée (limité à deux ans) dont le statut relève essentiellement du code civil. Quelles sont les conditions pour qualifier un bail de bail dérogatoire ? Que se passe t il si locataire reste dans les locaux après son expiration ? Dans cette hypothèse, quel sort est réservé à la caution donnée en paiement des loyers ?

Le 31 octobre 2012, la Cour de cassation a jugé que le bailleur doit entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives (Cass. Civ. III, 31 octobre 2012, pourvoi n°11-12.970).