Articles pour la catégorie : droit de l'immobilier

Le 11 septembre 2012, la Cour de cassation a jugé que la réticence de l’acheteur d’un bien immobilier à informer le vendeur de l’existence d’un projet susceptible d’avoir une incidence directe sur la valeur du bien constitue une violation de l’obligation de bonne foi qui doit présider à la conclusion des conventions qui justifie l’annulation du contrat (en l’espèce une promesse de vente) conclu entre les parties (Cass. Civ. III, 11 septembre 2012, N° de pourvoi: 11-22389).

Initialement, la loi du 6 juillet 1989 ne comportait aucune notion de garantie de paiement accordé au bailleur et fournie par le locataire, à l’exception du dépôt de garantie dont la vocation est d'être conservé par le bailleur jusqu'à la fin du contrat. Le cautionnement était alors régi par les dispositions du Code civil (C. civ., art. 2288 et s. et 1740). La jurisprudence avait alors déterminé que la caution qui s'est engagée pour une durée indéterminée pouvait mettre fin au contrat de cautionnement à tout moment. Le cautionnement a durée déterminé pouvait aussi être critiquable car selon l'article 1740 du Code civil, la caution donnée pour le bail ne s’étendait pas aux obligations résultant de la prolongation. Par la loi du 21 juillet 1994 qui a introduit dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 un article spécifique, l'article 22-1, relatif au cautionnement et a complété l'article 24 (concernant la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit), l’encadrement est devenu plus stricte. En effet, désormais, si la personne qui se portait caution pour une durée indéterminée, pouvait certes résilier unilatéralement son engagement à tout moment, cette résiliation ne prenait néanmoins effet qu'au terme du bail en cours, qu'il s'agisse du bail initial ou du bail reconduit ou renouvelé. Toutefois, le cautionnement à durée déterminée ne fait l’objet d’aucune autre règles que celles prévues par le Code civil. Cet article traitera du domaine d’application (I-), de la règlementation du cautionnement (II-) et de l’obligation du bailleur en cas de défaillance du locataire (III-).

La Cour de cassation vient de préciser dans un arrêt du 19 septembre 2012 que l'annulation d'une décision de refus d'autorisation de travaux n'est pas assimilable à une autorisation.

Dans une récente décision du 9 mai 2012, la Haute Cour adopte une position plus souple quant à l’habilitation du syndic pour agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires prévue par l’article 55 du Décret du 17 mars 1967 en considérant que l'assemblée générale des copropriétaires peut autoriser le syndic à agir en justice eu égard aux malfaçons sévissant sur la façade de l'immeuble sans avoir à faire référence à un document technique précis.

La Cour de Cassation est venue préciser dans un arrêt récent en date du 13 juin 2012 que, s'agissant d'un bail commercial, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mis à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation contractuelle.

En principe, l'article 61 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 dispose que sauf dispositions spéciales aucune expulsion ne peut avoir lieu sans une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire. Si l’expulsion est effectuée alors qu’il n’y a pas de décision de justice, cela constitue une violation de domicile. L’expulsé pourra obtenir sa réintégration. Les opérations d'expulsion sont effectuées par un huissier de justice choisi par le propriétaire du bien immobilier parmi ceux dans le ressort desquels est situé l'immeuble. Très souvent, il arrive que la personne expulsée conteste les opération d'expulsion au motif qu'elle n'aurait pas été informée régulièrement de ses droits. Cet article rappelle la procédure applicable.

Le 5 septembre 2012, la Cour de cassation a jugé que le tracé d'une servitude légale de passage censée désenclaver une parcelle suppose que soit rechercher par les juges si ce tracé est bien compatible avec les contraintes urbanistiques et environnementales applicables au fonds servant (Cass. Civ. III, 5 septembre 2012, n°11-22276).

Les missions confiées à l’architecte par un maître d’ouvrage sont nombreuses et à géométrie variable puisque celui-ci peut intervenir aussi bien au stade de la conception qu’à celui de l’exécution. En l’absence de contrat délimitant précisément le champ d’intervention de l’architecte, ses engagements vis-à-vis de son client, les relations des parties peuvent se compliquer.

La loi du 10 juillet 1965 n°65-557 distingue deux grandes catégories de travaux :  Les travaux d'entretien, de réparation, de réfection des parties communes et d'équipements communs rendus nécessaires pour assurer la conservation de l'immeuble en bon état : caractère obligatoire pour le syndicat. Ce dernier a pour mission d'assurer la conservation de l'immeuble sous peine d'engager sa responsabilité (article 14 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965).  Les travaux d'amélioration : caractère facultatif. L'assemblée générale des copropriétaires est libre de décider dans le respect des conditions prescrites par la loi Le syndicat est seul compétent pour décider l'exécution de travaux sur les parties communes de l'immeuble, qu'il s'agisse d'entretien ou d'amélioration (Cour d’Appel de Paris, 29 mars 2000) La qualification des travaux est une question de fait souverainement appréciée par les juges du fond (Civile 3 10 juillet 1967).

Pour se libérer d'un bail signé, il convient de donner son préavis ou délai congé afin de faire cesser tous effets au contrat de location. cette obligation existe,même si le locataire n'occupe pas le logement loué. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. Outre des délais strictes imposés au propriétaire et au locataire (I), les conflits résident fréquemment au regard du point de départ (II).