Articles pour la catégorie : droit de l'immobilier

La première Chambre Civile de la Cour de Cassation a rendu le 10 octobre 2012 un arrêt pourvoi N° 11-20.585, au visa de l'article 1469 aliné 3 du code civil qui nous rappelle le méthode de calcul d'une récompense due par la communauté au mari suite au remboursement anticipé du solde d’un emprunt commun destiné à financer la construction d’une maison d’habitation sur un terrain dépendant de la communauté que les époux avaient revendue après la dissolution de la communauté.

Afin d’empêcher que pendant la durée du procès le débiteur ne se rende insolvable, le créancier peut obtenir du juge une garantie judiciaire sur les biens du débiteur, à titre provisoire, en attendant le jugement de condamnation : l’hypothèque judiciaire conservatoire.

Le 3 juillet 2012, la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence a jugé que l’augmentation de la population d'une commune constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé (Cour d’Appel d’Aix-en-Provence, 11e ch. B, 3 juillet 2012, n° 07/14837, Monsieur B. c/ Sté Le Relais des Playes)

Le 5 septembre 2012, la Cour de cassation a jugé que le propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail est tenu pour responsable de la faiblesse des flux et de l'absence de commercialité de l'extension du centre commercial abritant les locaux loués (Cass. Civ. III, 5 septembre 2012, N° de pourvoi: 11-17394).

Suite au refus de l’assemblée générale d’autoriser la réalisation de travaux ayant pour conséquence d’affecter « les parties communes ou de ou l'aspect extérieur de l'immeuble », le copropriétaire peut saisir le juge aux fins d’obtenir une autorisation judiciaire. Cependant, il faut que la décision de l’assemblée générale soit définitive. En effet, la Cour de cassation a jugé que ce n'est qu'après un refus définitif du syndicat que le copropriétaire demandeur pourrait saisir le tribunal habilité pour délivrer l'autorisation (Cass. 3e civ., 30 juin 1992). Cela signifie que le refus d’autoriser les travaux doit avoir été obtenu soit lors de la première assemblée à la majorité absolue, soit lors de la seconde assemblée à la majorité simple de l’article 24 (article article 25-1 de la loi de 1965). En application de l’article 30 alinéa 4, « Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25, b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus. »

Lorsqu’un copropriétaire souhaite faire des travaux affectant « les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble », l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 précise que ces travaux ne peuvent pas être librement entrepris par le copropriétaire. Les travaux doivent obligatoirement faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale. Cela permet de vérifier que les travaux sont bien conforment à la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (I). La procédure d’autorisation est spécifique (II).

L’acceptation par le bailleur de réduire le délai légal de préavis ne présente pas une garantie irrévocable pour le locataire.

Quelle est la portée probatoire d’une expertise amiable non judiciaire et non contradictoire ? Il est unanimenent admis par la cour de cassation qu'en principe, un rapport d'expertise peut être produit aux débats, à partir du moment où il a été librement et contradictoirement débattu entre les parties. C'est ce que vient de nous rappeler la Cour de cassation, Chambre Mixte,28 septembre 2012,pourvoi 11-18.710 .

Le 5 septembre 2012, la Cour de cassation a jugé que lorsqu’un preneur à bail, locataire, est en droit d’obtenir une indemnité d'éviction, ce dernier a le droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré tant que le propriétaire bailleur ne lui aura pas versé cette indemnité (Cass. Civ. III, 5 septembre 2012, N° de pourvoi: 11-19200).

Le statut des baux commerciaux précise les conditions dans lesquelles les baux qui entrent dans son champ d'application peuvent prendre fin. L'article L.145-41 du Code de commerce, applicable qu’aux baux commerciaux, précise les modalités selon lesquelles l'application de la clause résolutoire peut être requise à l'initiative du bailleur pour mettre fin par anticipation au bail en cours. Cependant, d'autres dispositions sont susceptibles d'entraîner la fin d'un bail commercial, et ce selon les modalités prévues soit par le Code civil. La résiliation judiciaire poursuivie sur le fondement du droit commun (II-) se distingue du refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes et de la mise en application de la clause résolutoire selon les modalités prévues par les articles L. 145-17 et L. 145-41 du Code de commerce (I-). Des différences peuvent ainsi être constatées aussi bien dans les conditions générales d’application que dans la procédure (III-).