Articles pour la catégorie : baux commerciaux

La Cour de Cassation est venue préciser dans un arrêt récent en date du 13 juin 2012 que, s'agissant d'un bail commercial, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mis à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation contractuelle.

« Sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire échec au droit de renouvellement » (L.145-15 du Code de commerce). Ce texte pose le principe du droit au renouvellement du bail commercial. Ce droit automatique et est acquis dès la conclusion du bail par le seul effet de la loi (Civile 3 4 mai 2006 n° 05-15.151). Cette règle est d'ordre public. Les parties ne peuvent pas y déroger, le modifier. En principe, aucune clause faisant échec à ce principe ne peut être insérée dans le contrat de bail commercial. Si une telle clause est insérée dans le contrat, elle sera nulle. Par contre, la nullité de la clause n'entrainera pas la nullité du contrat de bail à moins qu'elle ait été considérée comme déterminante par les parties. Par exception, il arrive que certaines clauses soient admises. Elles sont considérées comme ne faisant pas obstacle au droit au renouvellement du bail commercial. Il convient de déterminer les clauses qui sont illicites (I) et celles qui sont licites (II).

La loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l'allégement des démarches administratives comporte une disposition de nature à modifier la règle applicable en matière de congé

Le 5 avril 2012, la première chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le négociateur immobilier n’a pas le droit au paiement de ses commissions relatives aux ventes qu’il a conclu à défaut d’être titulaire de la carte professionnelle ou de l’attestation préfectorale et ce malgré les contrats qui ont pu être conclus entre les parties et prévoyant les modalités de rémunération du négociateur immobilier (Cass. Civ. I, 5 avril 2012, N° de pourvoi: 11-15569)

Les propriétaires de locaux commerciaux invoquent souvent la modification des facteurs de commercialité au moment du renouvellement du bail. En effet, cet argument peut leur permettre d’obtenir le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative. Par ailleurs, c’est le seul motif valable lors de la révision triennale du bail commercial. Les facteurs locaux de commercialité sont définis à l’article 23-4 du décret du 30 septembre 1953. Ils dépendent de l’importance de la ville, du quartier ou de la rue, de la réparation des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport et de l’attrait particulier que présente l’emplacement. La modification de ces facteurs locaux de commercialité fait l’objet d’une abondante jurisprudence. Cet article a pour objet de préciser ce qui faut entendre par modification des facteurs locaux de commercialité. Tout d’abord, il convient de rappeler que pour justifier le déplafonnement, la modification des facteurs locaux de commercialité doit être intervenue entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif (Cass. 3e civ., 11 déc. 1996 : Gaz. Pal. 1997, 1, p. 208). Toutefois, il ne suffit pas qu’une telle modification soit constatée. Il faut que l’amélioration de la commercialité présente un intérêt pour le commerce considéré. En effet, une même modification peut avoir des incidences tout à fait différentes sur des commerces distincts. A cet égard, la Cour de cassation est venu préciser qu’il convenait de tenir compte non pas de la destination contractuelle mais du commerce effectivement exercé par le locataire (Cass 3ème civ 31 mars 1998 Loyers et Copr, 1998 n°215).

Quelques rappels relatifs à la cession des baux commerciaux.

La destination de l’immeuble est une notion permettant de définir les activités et usages que peut recevoir cet immeuble. Elle résulte des actes (l'immeuble est à usage d'habitation, de commerce, etc.), des caractères de l'immeuble (aspect, standing...), et de sa situation, éléments que doivent apprécier les tribunaux (Cass. 3e civ. 9-6-2010 n° 09-14.206). Elle est généralement fixée par une clause du règlement de copropriété. En effet, la détermination de la destination des parties privatives et communes et les conditions de leur jouissance relèvent du règlement de copropriété (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 8, al. 1). C'est cet donc bien dans cet acte, de nature contractuelle, que peuvent être contenues des restrictions aux droits des copropriétaires justifiées par la destination de l'immeuble (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 8, al. 3). La notion de destination de l'immeuble est centrale en matière de copropriété, les restrictions aux droits des copropriétaires doivent être justifiées par la destination de l’immeuble qui est « définie aux actes, par ses caractères ou sa situation » (Loi du 10-7-1965 art. 8). De même, aux termes de l’article 9 de cette même loi, « chaque propriétaire dispose des parties privatives de son lot [et] jouit librement des parties privatives et communes, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble ». Précisons que l'action tendant à faire cesser un usage irrégulier du lot peut être intentée par le syndicat ou un copropriétaire agissant individuellement, et qu’elle se prescrit par 10 ans (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 42). Il a ainsi été jugé, conformément à l’article 9 précité, qu’un copropriétaire peut librement réaliser un aménagement intérieur entre deux de ses lots (CA Versailles 29-10-1990). En revanche, il est donc impossible à un propriétaire de donner à bail son lot pour l’exercice d’une activité contraire à la destination de l’immeuble. L’activité exercée par un locataire en contrariété de la destination de l’immeuble doit cesser.

Aux termes d’un bail commercial, il est d’usage pour le preneur de veiller en bon père de famille à l’entretien du local dans lequel il dispose d’un titre de jouissance. Néanmoins, il peut arriver que des dommages soient causés dans le local non du fait du preneur lui-même mais par d’autres. En matière de bail commercial, il s’agira bien souvent des clients. - Le locataire est-il donc responsables des dégradations causées par ses clients ?

Lorsque le locataire d’un bail commercial connait des difficultés financières avec son fonds de commerce, il se peut qu’il soit amené à cesser le paiement des loyers. Dans cette situation, le bailleur voudra faire prononcer la résiliation judiciaire du bail pour récupérer son local. Ce qui aura pour conséquence logique de fortement déprécier le fonds de commerce du preneur, le conduisant potentiellement vers la liquidation judiciaire. Quels sont alors les droits des créanciers du bailleur, pour lesquels le fonds de commerce constitue un gage ?

Il peut arriver que quelques temps après votre installation dans un logement loué à bail, vous vous apercevez qu’il souffre de graves défauts. Dans ce cas, dans quelles conditions peut-on engager la responsabilité du bailleur ? L’article 1721 du Code Civil prévoit que le bailleur doit garantir le locataire des vices cachés existant au jour de la signature du bail et ceux qui apparaîtraient postérieurement puisque l'obligation de jouissance paisible est une obligation continue qui dure tant que dure le bail. La garantie est due au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. L'obligation de délivrance qui est de l'essence même du bail tend à protéger les locataires contre les bailleurs qui seraient hostiles à fournir un bien conforme à sa destination sous couvert d'une clause d'acceptation.